podo-mana 님의 블로그

수익률만 보고 샀다가 낭패 – 공실률을 무시한 투자상업용 부동산을 고를 때 많은 초보 투자자들이 “연 6% 수익률!” 같은 숫자에 혹한다.하지만 그건 ‘이론상 최대 수익’일 뿐, 공실이 생기면 한순간에 수익률이 반토막이다.예:월세 200만 원 받는 상가 → 공실 3개월이면 연 600만 원 손실→ 연 수익률 6%가 아니라 3%로 추락대안:해당 지역 공실률 통계 확인 (국토교통부 실거래가·소상공인시장진흥공단 등 활용)유동인구 vs 매장 폐업률 비교주변 상가의 ‘임대 문의’ 현수막이 많은지 현장 점검권리금과 인테리어 비용을 ‘투자금’에 포함하지 않음부동산 본체 가격만 계산하고 "이 정도면 괜찮네" 생각하는 경우가 많다.하지만 상업용은 대부분 기존 업장이 있어 권리금이 붙거나,인테리어 비용 수천만 원이 들어간다..

상업용 계약서가 왜 더 복잡할까? – 주거용과 다르게 ‘사업 리스크’ 포함상업용 부동산 계약은 주거용보다 훨씬 신중해야 해.이유는 간단해. “단순한 거주 공간”이 아니라 “사업의 기반”이기 때문.예를 들어:임대료가 수익성에 직접 영향인테리어 비용 투자 후, 계약 해지 당하면? 수천만 원 날림권리금 문제로 소송까지 가는 경우 허다함그래서 계약서 작성 시 한 줄 한 줄이 사업 성공을 좌우할 수 있어.단순히 공인중개사가 쓰는 서식만 믿지 말고, 반드시 내용을 이해하고 체크해야 한다!체크리스트 임대기간과 갱신 조건처음 계약할 때 임대 기간이 1년인지, 2년인지는 물론,자동갱신이 되는지, 갱신 거절 조건은 무엇인지까지 꼼꼼히 봐야한다.Tip)상가임대차보호법에 따라 10년까지 계약 갱신 요구할 수 있는 권리가 있지..

상권 분석, 왜 하는 걸까? – 그저 '사람이 많다'는 의미가 아니다상권 분석이라고 하면 보통 사람들은 “유동인구 많으면 좋은 거 아냐?”라고 생각한다.하지만 실제로는, 단순한 숫자보다 ‘어떤 사람들이 왜 오는지’가 더 중요하다.예를 들어 두 지역이 있다고 하자:A지역: 하루 유동인구 5만 명, 대부분 학생과 알바생B지역: 하루 유동인구 1만 명, 인근 직장인·고소득 30대 주부이 두 상권에서 프리미엄 커피 전문점을 열면?사실상 B지역이 더 높은 매출을 올릴 가능성이 높다.즉, 유동인구의 ‘양’이 아니라 ‘질’을 봐야 한다.진짜 쓸모 있는 상권 분석은 숫자가 아니라 → 수요층의 라이프스타일과 소비력을 읽는 것이다.핵심은 유동인구의 ‘패턴’ – 시간대·요일·방향성 분석유동인구 분석도 그냥 “하루 몇 명”이..

"권리금"이 뭐야? 상업용 부동산 권리금 완전 정복 – 초보도 헷갈리지 않게 권리금이란? – 눈에 안 보이는 ‘가치’를 거래하는 것부동산에서의 권리금은 단순히 "자리값"이 아니다.정확히 말하면 사업자가 임대차 계약 종료 시점에, 그동안 쌓아온 가치를 다음 임차인에게 금전으로 받는 것이다.그 '가치'란?고객 단골층입지에서 오는 상권 장악력가게 내부 인테리어 및 설비기존의 매출 기반입점 허가, 영업 허가 같은 각종 인허가 상태 등예를 들어 한 자리에 5년 넘게 운영하던 맛집이 있다고 하자.그 자리는 이미 인근 주민들에게 “맛있는 집”으로 인식되어 있고, 시설도 잘 갖춰져 있으며, 배달 매출도 꾸준하다.이런 무형의 자산을 다음 사업자가 그대로 이어받을 수 있다면, 당연히 그 가치는 ‘돈’으로 환산할 수 있다...

지식산업센터가 뭐야? – 기본부터 잡고 가자지식산업센터(구: 아파트형 공장)는 원래 제조업, 지식기반 산업 기업들을 위한 업무용 건물로 시작됐다.하지만 최근에는 일반 투자자들이 사무실처럼 투자하고, 임대 수익을 얻는 상품으로 인식되고 있다.비즈니스가 다양화되고, 1인 기업과 스타트업이 많아지면서 지식산업센터의 수요가 폭발적으로 늘어난 것.하지만! 여기서 중요한 포인트는지산은 주거용도 아니고, 완전한 상업용도 아닌 ‘특수용도’ 부동산이라는 것.즉, 투자할 때 주의할 점이 아주 많다. 예를 들어 입주기업 제한, 업종 허가 문제, 세제 혜택 등등…초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 포인트: 입주 자격 제한지식산업센터는 국가가 산업 육성을 위해 혜택을 주는 공간이기 때문에, 그냥 아무나 들어올 수 없다.입주 가능..

유동인구? 단순 수치보다 ‘질’을 보자상가 투자의 핵심 조건 중 하나는 유동인구다. 대부분의 투자자들이 “사람 많이 다니는 곳 = 좋은 입지”라고 단순하게 생각하지만, 실제로는 유동인구의 성격이 훨씬 중요하다.예를 들어, 직장인들이 많은 오피스 상권은 평일 점심·저녁 시간대에만 붐비고, 주말엔 썰렁할 수 있다. 반면 학원가 상권은 저녁 시간대에 집중되며, 가족단위 생활권은 주말 중심으로 소비가 이뤄진다.즉, 단순 유동인구 숫자가 아닌 ‘누가’, ‘언제’, ‘어떤 소비를 하러’ 오는지를 분석해야 공실 위험을 줄일 수 있다.실제로 성인 남성 위주 유동인구가 많은 상권에 여성 타겟 네일샵이나 키즈카페가 들어서면, 매출 부진 → 공실 발생으로 이어지게 된다.핵심은 유동인구 수보다 ‘타겟 고객층과의 적합도다.주변..

수익의 구조 자체가 다르다주거용 부동산은 일반적으로 "거주 목적"으로 거래되고, 매달 고정적인 월세 수익을 얻는 구조다. 예를 들어, 원룸이나 오피스텔은 월세 50만 원, 보증금 1,000만 원이라는 식으로 단순한 수익 흐름을 가진다. 반면 상업용 부동산은 ‘사업 목적’으로 임대되며, 수익 흐름이 더 복잡하다.예를 들어, 상가는 임차인이 매출을 올려야 월세를 낼 수 있기 때문에, 그 입지의 매출력과 유동인구, 상권 경쟁도가 수익에 큰 영향을 미친다. 또한 상업용 부동산은 매매가 대비 임대수익이 높은 편이라 수익률이 좋아 보일 수 있지만, 공실 위험, 관리비, 유지보수 비용 등 변동성이 훨씬 크다. 즉, 단순 수익률만으로 판단해서는 안 되는 구조다.투자자의 ‘역할’이 다르다주거용 부동산의 경우, 대부분 ‘..

상업용 부동산 수익률 계산법 완전정복 – 초보 투자자를 위한 실전 가이드수익률 공식, 단순하지만 불완전하다상업용 부동산 투자자라면 제일 먼저 접하는 개념이 바로 '수익률'이다. 대부분은 연수익률(ROA)을 아래와 같은 간단한 공식으로 계산한다. 연수익률(%) = (연간 임대수익 ÷ 매입가격) × 100 예를 들어, 월세 100만 원짜리 상가를 2억 원에 매입했다면 연간 임대수익은 1,200만 원이고, 수익률은 6%가 된다. 하지만 이 계산은 현실을 반영하지 못하는 '표면 수익률'에 불과하다.실제로 투자 수익률을 제대로 판단하려면 세금, 취득비용, 공실률, 대출 이자, 운영비, 감가상각까지 고려해야 하는데, 이 요소들을 포함하지 않고 단순 계산만 하면 투자 실패로 이어질 수 있다. 그래서 현장에서는 이보..

오피스텔 투자 시 주의할 점 – 초보자를 위한 핵심 체크리스트오피스텔, 왜 투자 대상으로 인기일까?최근 몇 년간 오피스텔은 주거와 업무 공간을 동시에 만족시킬 수 있는 특성 덕분에 수익형 부동산의 대표 주자로 떠올랐다. 특히 1~2인 가구 증가, 프리랜서·스타트업 증가와 같은 사회 변화는 오피스텔 수요를 꾸준히 만들고 있다. 또한 상대적으로 진입장벽이 낮은 가격대, 소형 위주의 평면 구조, 편리한 입지 등은 처음 부동산 투자를 고려하는 사람들에게 매력적으로 다가온다. 무엇보다 임대 수요가 꾸준한 지역에 위치한 오피스텔은 공실률이 낮고 관리가 쉬운 편이라, 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 하지만 이런 장점들 속에도 반드시 알아야 할 ‘주의할 점’들이 있다. 단순히 수익률만 보고 접근했다가는 뜻밖의 리스크..

상업용 부동산이란 무엇이고 왜 중요한가?부동산을 처음 접하면 헷갈리는 게 많다. ‘이게 주거용인가? 상업용인가?’ 하는 기본 개념부터 막히기 때문이다. 상업용 부동산이란, 이름 그대로 **사람이 거주하는 목적이 아니라 ‘사업을 위한 공간’**으로 쓰이는 부동산을 말한다. 이는 단순히 ‘상가만 해당된다’는 오해를 넘어서서 오피스텔, 지식산업센터, 호텔, 물류센터 등 다양한 유형으로 확대된다. 중요한 건, 해당 부동산이 실제로 어떤 용도로 쓰이고 있느냐이다. 정부의 부동산 정책, 세금, 규제, 수익구조 모두 주거용과 상업용이 다르기 때문에 이를 명확히 구분하는 건 매우 중요하다. 특히 부동산 투자를 고려하는 사람이라면, 법적 용도 구분과 실제 사용 목적을 정확히 이해해야 리스크를 줄일 수 있다.상가는 대표적..