podo-mana 님의 블로그

겉으로 보이지 않는 임대차 계약의 민낯 보이는 임대료, 보이지 않는 ‘숨은 비용’임대차 계약서에 명시된 보증금과 월세만 보고 판단하는 사람은 많다.하지만 상가 임대차에는 **계약서에 적히지 않는 ‘숨은 비용’**이 있다.예를 들어, 관리비 중 공용 전기세나 정기 청소비, 화재보험료 등이 과도하게 부과되는 경우가 있다.이런 항목들은 계약 전에 자세히 공개되지 않는 경우가 많아, 임차인이 입주 후에야 ‘뒤늦게’ 알게 되는 구조다.또한 간판 설치비, 건물 외벽 광고비, 에어컨 설치·사용 비용 등은 대부분 임차인 부담이다.건물주는 "원래 다 그렇게 해요"라고 하지만, 정확히 따져보면 법적 근거나 기준이 애매한 경우도 많다.이런 사소한 비용들이 쌓이면, 실제 월 고정비는 계약 당시 예상보다 10~20% 이상 높아..

1. 상권에도 생로병사가 있다많은 사람들은 상권이 한 번 형성되면 영원할 거라고 생각한다. 하지만 현실은 다르다.상권도 인간처럼 탄생하고, 성장하고, 때로는 노화하고 사라진다.신도시 개발, 교통망 변화, 소비 패턴의 변화 등 다양한 외부 요인들이 상권의 생명력을 바꿔놓는다.예를 들어 한때 젊은 층으로 붐볐던 거리가 프랜차이즈 점포들로만 채워지고개성 있는 가게들이 떠나기 시작하면 ‘상권의 정체’가 시작됐다는 신호일 수 있다.또는, 역세권이라 해도 엘리베이터 없는 낡은 건물만 모여 있다면 ‘입지는 좋지만 건물 경쟁력이 떨어지는’ 상태일 수 있다.⸻2. 상권 쇠퇴의 주요 징후들상권이 약해지는 건 어느 날 갑자기 벌어지는 일이 아니다.조금만 눈여겨보면 미리 알아챌 수 있는 신호들이 있다. 대표적인 징후는 아래와..

1. 공실률은 단순 숫자가 아니다: 숨겨진 신호 읽기상업용 부동산 투자에서 자주 언급되는 지표 중 하나가 바로 ‘공실률’이다.언뜻 보기엔 단순히 빈 점포 비율처럼 보일 수 있지만, 이 수치는 부동산의 수익성과 리스크를 직접적으로 보여주는 핵심 지표다.공실률이 높다는 건 수익이 그만큼 빠져나간다는 뜻이며,반대로 낮다고 해서 무조건 안전한 것도 아니다. 그 안에 숨어 있는 지역 경기, 업종 트렌드, 건물 경쟁력 등의 신호를 함께 읽어야 한다.예를 들어 공실률이 낮은데도 신규 임대료가 계속 떨어진다면,이는 그 지역 임차인들이 버티기 위해 억지로 머무르고 있을 수 있다는 경고 신호일 수 있다.즉, 공실률은 그 자체보다도 그 수치가 ‘왜 그렇게 나타나는가’에 대한 해석이 중요하다.⸻2. 공실이 투자자에게 주는 3..

상업용 부동산에서 ‘권리금’이란? 초보 투자자가 꼭 알아야 할 A to Z상업용 부동산 투자를 계획하고 있다면 ‘권리금’이라는 단어를 한 번쯤은 들어봤을 것이다.하지만 많은 사람들이 권리금의 개념을 단순히 ‘돈 더 내는 거지 뭐’ 정도로만 인식한다.실제로 권리금은 임차인 간의 거래로 이루어지며, 부동산의 가치와는 조금 다른 결로 작용하기 때문에투자자 입장에서는 그 의미와 구조를 명확히 파악할 필요가 있다.1. 권리금의 개념: 그냥 웃돈이 아니다권리금이란 상업용 부동산의 임차인이 새 임차인에게 사업상 이익을 양도하는 대가로 받는 금액이다.여기에는 단순한 공간 사용료가 아니라, 해당 점포가 쌓아온 영업 노하우, 단골 손님, 위치 프리미엄, 시설 투자 등이 포함되어 있다.즉, 권리금은 그 점포가 지금까지 얼마..

상업용 부동산, ‘공실률’이 수익률을 좌우한다상업용 부동산을 처음 접하는 투자자들이 흔히 간과하는 요소 중 하나가 바로 ‘공실률’입니다. 단순히 좋은 입지에 있는 건물이라 해서 수익이 안정적으로 나오는 것은 아닙니다. 공실률은 상업용 부동산의 수익 안정성과 직결되는 핵심 지표이며, 투자자의 눈으로 볼 때는 ‘실제 임대 수익이 얼마나 꾸준히 발생하는가’를 가늠할 수 있는 기준이기도 하죠. 이 글에서는 공실률의 개념부터 그 중요성, 그리고 낮추기 위한 전략까지 자세히 설명드리겠습니다.1. 공실률이란 무엇인가?공실률(Vacancy Rate)은 말 그대로 임대가 되지 않은 ‘빈 공간’의 비율을 말합니다. 예를 들어, 총 10개의 점포가 있는 상가 건물 중 2곳이 비어 있다면, 공실률은 20%입니다. 이 수치는 ..

상업용 부동산 투자, 자주 묻는 질문 4가지! (2탄)상업용 부동산 투자는 매력적인 수익을 제공할 수 있지만,처음 시작하는 분들에게는 여러 가지 궁금증이 따를 수 있어요.아래는 자주 묻는 질문과 그에 대한 답변입니다.Q1. 상업용 부동산 투자 시, 개인 명의와 법인 명의 중 어떤 것이 유리한가요?답변:개인 명의와 법인 명의 각각의 장단점이 있어요.개인 명의는 간편한 절차와 관리의 용이성이 장점이며,법인 명의는 세금 혜택과 자산 보호 측면에서 유리할 수 있어요.예를 들어, 법인은 법인세율 적용과 이자 비용의 비용 처리가 가능하므로세금 측면에서 유리할 수 있지만, 설립 및 운영 비용이 추가로 발생해요.따라서 투자 목적과 규모에 따라 적합한 방식을 선택하는 것이 중요해요.⸻Q2. 상업용 부동산 투자에서 ‘Ca..

상업용 부동산 투자는 매력적인 수익을 제공할 수 있지만,처음 시작하는 분들에게는 여러 가지 궁금증이 따를 수 있어요.아래는 자주 묻는 질문과 그에 대한 답변입니다.상업용 부동산 투자, 자주묻는질문 4가지! (1탄)Q1. 상업용 부동산 투자, 어떻게 시작해야 할까요?답변:상업용 부동산 투자를 시작하려면 먼저 시장 조사와 목표 설정이 중요해요.자신의 투자 목적에 맞는 부동산 유형을 선택하고,예산과 리스크를 고려한 계획을 세워야 합니다.또한, 전문가의 조언을 받거나 관련 교육을 통해 지식을 쌓는 것도 도움이 됩니다.⸻Q2. 상업용 부동산의 수익률은 어떻게 계산하나요?답변:상업용 부동산의 수익률은 일반적으로 **순영업소득(NOI)**을 기준으로 계산해요.NOI는 총 임대 수입에서 운영 비용을 뺀 금액으로,이를 ..

상업용 부동산, 정말 일반인도 투자할 수 있을까?최근 몇 년 사이, 상업용 부동산에 대한 관심이 꾸준히 높아지고 있다.특히 주식이나 코인 등 변동성이 큰 자산에 지친 투자자들 사이에서“현금흐름을 만들어주는 자산”으로 상업용 부동산을 찾는 이들이 늘고 있다.하지만 많은 사람들은 여전히 상업용 부동산을“돈 많은 사람들만의 영역”이라 생각하기도 한다.정말 그럴까?⸻ Q1. 상업용 부동산, 꼭 큰 자본이 있어야만 투자 가능한가요?많은 사람들이 상업용 부동산을 떠올릴 때대형 건물, 백화점, 오피스 빌딩 같은 이미지를 먼저 생각한다.하지만 실제 시장을 들여다보면1~3억 원 정도의 자본으로도 진입 가능한 소형 상가나 지식산업센터 매물들이 많다.특히 최근에는 공동투자 플랫폼이나 리츠(REITs) 등소액으로도 상업용 부..

상업용 부동산 매물 검색 꿀팁 – 좋은 매물은 이렇게 찾는다!상업용 부동산에 대한 관심이 꾸준히 높아지는 가운데,시장에서는 ‘좋은 매물’을 찾는 일이 점점 더 어려워지고 있다.특히 초보 투자자들에게는 정보의 비대칭성과 과잉광고 속에서실제 수익성이 보장된 매물을 선별하는 일이 중요한 과제로 떠오르고 있다.다음은 상업용 부동산 매물을 효율적으로 찾기 위한 주요 전략이다.포털 검색은 보조 수단… 전문 플랫폼이 핵심일반적으로 부동산 매물 검색은 네이버 부동산, 직방 등 포털이나 앱을 통해 이뤄진다.하지만 상업용 부동산은 특성상, 중개업소 내부 거래망을 통해 유통되는 경우가 많아포털에 올라오는 매물만으로는 시장 전체를 파악하기 어렵다.이에 따라, 상업용 부동산에 특화된 플랫폼의 활용이 권장된다.예를 들어, ‘상가..

상가 분양 광고, 진짜와 허상의 차이 – '월세 보장'에 속지 마세요!“수익률 8% 확정!” – 계산 방식부터가 다릅니다많은 분양 광고에서 “연 수익률 8% 보장!” 같은 문구가 눈에 띄죠.그런데 이 수익률은 대체 어떻게 나온 걸까요?대부분 광고 수익률은 다음과 같이 계산돼요:(예상 월 임대료 × 12개월) ÷ 분양가 × 100 = 수익률문제는 뭐냐면, 이 ‘예상 월 임대료’가 매우 비현실적일 수 있다는 것. 예: 실제 상권 임대 시세는 월 120만 원인데, 광고에선 180만 원으로 계산해 수익률 뻥튀기!또한, 관리비, 공실 기간, 세금 등은 전혀 반영하지 않음.→ 실질 수익률은 3~4%로 확 떨어질 수 있어요.팁:반드시 현장 주변의 실 임대 시세 조사광고에 나오는 수익률은 ‘참고용’일 뿐이라는 점 인지..