상가 분양 광고, 투자 전에 꼭 알아야 할 진짜 정보 5가지

상가 분양 광고, 진짜와 허상의 차이 – '월세 보장'에 속지 마세요!

“수익률 8% 확정!” – 계산 방식부터가 다릅니다

많은 분양 광고에서 “연 수익률 8% 보장!” 같은 문구가 눈에 띄죠.
그런데 이 수익률은 대체 어떻게 나온 걸까요?
대부분 광고 수익률은 다음과 같이 계산돼요:

(예상 월 임대료 × 12개월) ÷ 분양가 × 100 = 수익률

문제는 뭐냐면, 이 ‘예상 월 임대료’가 매우 비현실적일 수 있다는 것.
 
예: 실제 상권 임대 시세는 월 120만 원인데, 광고에선 180만 원으로 계산해 수익률 뻥튀기!
또한, 관리비, 공실 기간, 세금 등은 전혀 반영하지 않음.
→ 실질 수익률은 3~4%로 확 떨어질 수 있어요.
팁:

• 반드시 현장 주변의 실 임대 시세 조사
• 광고에 나오는 수익률은 ‘참고용’일 뿐이라는 점 인지!

“월세 보장 계약” – 단기간 미끼, 이후가 문제

“2년간 월세 보장” 같은 문구도 흔히 보이는데요.
이는 시행사나 분양사가 직접 세입자를 구하지 않고, 일정 기간 임대료를 대신 내주는 방식입니다.
단기적으로는 안정적이지만, 문제는 보장 기간 이후에 터져요:

• 2년 후 실입주자가 없을 경우 → 공실
• 애초에 임대료가 시장가보다 높게 책정돼 있어서 → 새 세입자 유치 어려움
• 보장기간 종료 후 → 임대료 ‘뚝’ 떨어지거나 권리금 받을 수 없는 구조가 되기도

체크포인트:

• 보장 조건이 계약서에 정확히 명시되어 있는가?
• 보장 종료 후 실제 임대가 가능한 시세인지 사전조사 했는가?

“유동인구 많음” – 언제, 누구 기준인가요?

광고에 자주 등장하는 말:
“유동인구 3만 명 이상”
하지만 실제로는?

• 버스정류장, 학교 등 특정 시간대에만 몰리는 인구 포함
• 지나가기만 하고 매장에 들어오지 않는 유동인구도 계산
• 타겟 소비층이 아님 (예: 노년층이 많은데, 카페나 F&B 매장 분양)

현장 체크 포인트:

• 평일·주말, 아침·점심·저녁 시간대별 유동인구 수
• 비슷한 업종 상가 매출 수준 (소상공인시장진흥공단 ‘상가정보시스템’에서 확인 가능)
• 인근 상가 공실률과 실제 영업 지속률

“유동인구 많다 = 장사 잘된다”는 공식은 절대 아님!

“신도시 초역세권” – 주변 개발 시기와 맞물려야 의미 있음

“○○신도시 초역세권 상가”라고 홍보해도,
실제로는 입주까지 수년이 걸리거나, 역 개통 일정이 미정인 경우도 많아요.
결과적으로:

• 입주는 안 했고
• 유동인구도 없고
• 몇 년간 공실 또는 낮은 임대료로 버텨야 함

특히 ‘상업지역’이 많은 신도시일 경우, 공급과잉으로 공실 장기화되기도 함.

체크포인트:

• 역 개통 일정, 인근 아파트 입주 시기 명확히 확인
• 분양 대상지 상가 공급 규모 (1km 반경 내 상가 수)
• 선입주 or 후입주 여부 → 투자 타이밍에 치명적!

“확정 수익형 상품” – 사실상 투자 아닌 ‘대여 계약’일 수도

일부 광고에선 “확정 수익률 제공”이라며 투자자를 모집하지만,
알고 보면 실제로는 소유권 없이 수익만 받는 구조, 즉 ‘수익 보장형 대여 계약’일 가능성도 있어요.
이런 상품은:

• 투자자가 소유권이 없음
• 수익 배당 구조나 조건이 불투명
• 해당 시행사가 파산하거나 계약 종료 시, 원금 손실 가능성 큼

반드시 확인해야 할 것:

• 등기부등본 상 소유 명의 확인
• 투자자가 받는 수익이 어떤 법적 구조로 보장되는지
• 금융상품인지 부동산 투자상품인지 혼동 금지