상업용 부동산 계약서, 절대 놓치면 안 되는 체크리스트 – 돈 잃지 않으려면

상업용 계약서가 왜 더 복잡할까? – 주거용과 다르게 ‘사업 리스크’ 포함

상업용 부동산 계약은 주거용보다 훨씬 신중해야 해.
이유는 간단해. “단순한 거주 공간”이 아니라 “사업의 기반”이기 때문.
예를 들어:

• 임대료가 수익성에 직접 영향
• 인테리어 비용 투자 후, 계약 해지 당하면? 수천만 원 날림
• 권리금 문제로 소송까지 가는 경우 허다함

그래서 계약서 작성 시 한 줄 한 줄이 사업 성공을 좌우할 수 있어.
단순히 공인중개사가 쓰는 서식만 믿지 말고, 반드시 내용을 이해하고 체크해야 한다!

체크리스트 임대기간과 갱신 조건

처음 계약할 때 임대 기간이 1년인지, 2년인지는 물론,
자동갱신이 되는지, 갱신 거절 조건은 무엇인지까지 꼼꼼히 봐야한다.
Tip)

• 상가임대차보호법에 따라 10년까지 계약 갱신 요구할 수 있는 권리가 있지만,
• 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나, 무단 용도변경 등의 사유가 있으면 거절될 수 있어.

→ 계약서에는 "갱신 시 임대료 조정 범위"도 넣는 게 좋다
예) 갱신 시 최대 5% 인상까지만 가능
이런 조항 없으면, 계약 갱신 때 임대료가 확 올라서 부담 생길 수 있음

체크리스트 권리금 관련 특약 여부

“권리금은 계약서에 없어도 되는 거 아니야?”라고 생각할 수 있지만,
사후 분쟁 방지를 위해 반드시 관련 조항을 명시하는 게 좋다.
권리금 관련 필수 확인사항:

• 권리금 존재 여부 및 금액
• 건물주의 권리금 계약 방해 금지
• 임대차계약 무산 시 권리금 계약 자동 무효

이 조항이 없으면, 건물주가 마음대로 새로운 임차인 거절해서
기존 임차인이 권리금을 못 받게 되는 최악의 상황도 생길 수 있어.
→ 이런 경우엔 법적 다툼으로 이어지기 쉬움.

체크리스트 목적물 확인 – 면적, 시설, 인허가 현황

계약하려는 공간이 실제로 어떤 조건인지, 반드시 확인하고 서면에 기록해야 한다.
필수 확인 항목:

• 실제 사용 면적: 계약서 상 전용면적과 실면적이 다른 경우 많음
• 냉난방, 전기 용량, 환기 시설 상태
• 화장실, 공용 공간 포함 여부
• 업종 허가 여부: 일부 건물은 특정 업종 제한이 있음
• 방수, 누수, 층간소음 등 하자 내역은 인수 전에 꼭 확인

시설물 인수 확인서 같은 부속 문서를 따로 작성해두는 것도 매우 중요해
특히 인테리어 공사 전에는 건물주의 구조변경 허가가 필수야. 무단 공사 시 계약 해지 사유가 될 수도 있다

체크리스트 관리비·수도·전기요금·기타 비용 분담

초보자들이 가장 놓치기 쉬운 부분 중 하나!
"관리비 포함인가요?" "전기세는 어떻게 나오나요?" 이런 걸 그냥 넘기면 안된다.
확인 포인트:

• 관리비 항목 (청소, 경비, 주차 포함 여부)
• 전기·수도·가스 요금 부과 방식 (실비 정산 vs 정액제)
• 공용 전기 사용 여부 (간판 불빛, 외부 조명 등)
• 주차 요금과 시간 제한
• 엘리베이터/소방설비 검사 비용 부담 주체

계약 전 구두로 "다 포함이에요"라고 했어도, 계약서에 없으면 무용지물!
→ 모든 비용 항목을 서면으로 정확히 명시해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있다