"권리금"이 뭐야? 상업용 부동산 권리금 완전 정복 – 초보도 헷갈리지 않게

"권리금"이 뭐야? 상업용 부동산 권리금 완전 정복 – 초보도 헷갈리지 않게

 

권리금이란? – 눈에 안 보이는 ‘가치’를 거래하는 것

부동산에서의 권리금은 단순히 "자리값"이 아니다.
정확히 말하면 사업자가 임대차 계약 종료 시점에, 그동안 쌓아온 가치를 다음 임차인에게 금전으로 받는 것이다.
그 '가치'란?

• 고객 단골층
• 입지에서 오는 상권 장악력
• 가게 내부 인테리어 및 설비
• 기존의 매출 기반
• 입점 허가, 영업 허가 같은 각종 인허가 상태 등

예를 들어 한 자리에 5년 넘게 운영하던 맛집이 있다고 하자.
그 자리는 이미 인근 주민들에게 “맛있는 집”으로 인식되어 있고, 시설도 잘 갖춰져 있으며, 배달 매출도 꾸준하다.
이런 무형의 자산을 다음 사업자가 그대로 이어받을 수 있다면, 당연히 그 가치는 ‘돈’으로 환산할 수 있다.
그래서 권리금이 발생하는 거다.

권리금의 종류는? – 세세하게 나뉘는 4가지 구분

권리금이라고 해서 다 같은 게 아니다. 실제로는 다양한 요소가 합쳐져 있는 복합 개념이다.
대표적으로는 다음과 같은 네 가지로 구분할 수 있어:

종류의미

영업권리금	기존 점포의 단골, 매출 기반 등 무형 자산 가치
시설권리금	인테리어, 집기, 주방 설비 등 눈에 보이는 자산
바닥권리금	특정 입지나 상권에서 자리가 가진 희소성
기타권리금	인허가, 온라인 리뷰, 배달앱 평점 등 부가적인 가치

이 중에서 특히 영업권리금과 시설권리금은 실제 권리금 협상 시 핵심 기준이 된다.
예시:

• 인테리어는 훌륭하지만 매출이 적으면 → 시설권리금은 인정되나 영업권리금은 낮음
• 매출은 높지만 낡은 설비일 경우 → 영업권리금은 인정되지만 시설권리금은 적음

그래서 권리금 산정 시 객관적 기준 없이, 협의에 따라 천차만별로 갈릴 수 있다.

 

권리금, 꼭 줘야 해? 법적으로 보호받을 수 있어?

많은 사람들이 착각하는 부분!
“나는 권리금이 싫어요”라고 해도, 시장에서는 통용되면 받아들여야 하는 게 현실이다.
다만, 예전엔 권리금 받는 걸 집주인이 방해해도 보호 장치가 없었지만,
→ 2015년부터 상가임대차보호법 개정으로 일부 보호받을 수 있게 되었다.
예를 들어:

• 기존 임차인이 새로운 임차인을 데려와 권리금 계약을 하려는데
• 건물주가 이유 없이 거절하거나, 아예 임대차 계약을 안 해주려는 경우

→ 기존 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구 가능
→ 다만, ‘정당한 사유’가 있을 경우(예: 임차인이 신용이 매우 낮음 등)은 제외
즉, 권리금은 사적 계약이지만, 일정 부분 법의 보호를 받는다.
그래도 확정된 권리금 기준표나 법적 보장 금액은 없으므로, 계약 전 반드시 꼼꼼히 기록하고 확인해야 한다.

권리금 거래 시 반드시 체크해야 할 현실 팁

권리금은 말 그대로 민감한 협의 영역이다.
잘못 접근하면 괜히 분쟁만 생기고, 심하면 권리금 날리는 피해까지 입는다.
이런 점들을 특히 조심하자

체크리스트:

1. 임대차 계약 전, 건물주와의 협의 여부 확인
   → 건물주 동의 없이 권리금 계약 진행 시, 새로운 임차인이 쫓겨날 수 있음
2. 권리금 지급 전, 영업 매출 및 재무자료 요청
   → 말만 듣고 수천만원 건넸다가 막상 장사 안 되는 사례 많음
3. 시설물 목록 작성 & 상태 확인
   → 고장난 장비, 오래된 인테리어는 추후 분쟁의 씨앗
4. 권리금 계약은 반드시 ‘서면’으로 남기기
   → 말로만 했다가 “받은 적 없다” 분쟁 시 증거 없음
5. 계약서에는 “건물주의 임대차 승낙 전제 조건” 명시
   → 임대차가 무산될 경우 권리금 계약도 자동 무효되게 해둬야 안전