상업용 부동산 수익률 계산법 완전정복

상업용 부동산 수익률 계산법 완전정복 – 초보 투자자를 위한 실전 가이드

수익률 공식, 단순하지만 불완전하다

상업용 부동산 투자자라면 제일 먼저 접하는 개념이 바로 '수익률'이다. 대부분은 연수익률(ROA)을 아래와 같은 간단한 공식으로 계산한다.

연수익률(%) = (연간 임대수익 ÷ 매입가격) × 100

예를 들어, 월세 100만 원짜리 상가를 2억 원에 매입했다면 연간 임대수익은 1,200만 원이고, 수익률은 6%가 된다. 하지만 이 계산은 현실을 반영하지 못하는 '표면 수익률'에 불과하다.
실제로 투자 수익률을 제대로 판단하려면 세금, 취득비용, 공실률, 대출 이자, 운영비, 감가상각까지 고려해야 하는데, 이 요소들을 포함하지 않고 단순 계산만 하면 투자 실패로 이어질 수 있다. 그래서 현장에서는 이보다 더 정교한 계산 방식을 사용한다.

실질 수익률 계산 – 투자자의 리얼 계산법

투자자들은 단순 수익률 대신 ‘실질 수익률(Net Yield)’이라는 개념을 쓴다. 이 개념은 모든 비용을 반영한 '순이익' 기준 수익률로, 투자 효율을 보다 현실적으로 평가할 수 있게 해준다.

실질 수익률(%) = [(연 임대수익 – 연간 비용 총합) ÷ 총 투자비용] × 100

이때 비용에는 다음과 같은 항목이 포함된다:

• 취득세, 등기비용 등 초기 취득비
• 매입 중개수수료, 법무사 수수료
• 연간 재산세, 종부세, 건물 보험료
• 공실 기간의 손실 예측치 (예: 연 1~2개월치)
• 건물 유지보수비 (엘리베이터, 외벽, 공용전기 등)
• 대출이자를 활용한 레버리지 비용

예를 들어, 실투자금 1.5억 원에 대출 0.5억 원을 받아 2억짜리 상가를 매입했고, 월세 120만 원에 공실 없이 운영한다고 가정해보자. 그런데 1년에 재산세가 100만 원, 공실 리스크를 1개월로 잡고, 유지보수에 50만 원, 이자에 200만 원이 들었다면, 순이익은 약 1,090만 원이 된다.
이때 실질 수익률은 약 7.3%다.
겉으로 보기엔 수익률 7.2%로 보이지만, 실제 계산해보면 훨씬 다른 결과가 나오는 셈이다. 이런 ‘비용 항목’을 빠짐없이 넣는 것이 진짜 투자자의 마인드다.

숨겨진 변수들 – ‘좋은 상가’도 수익률이 낮을 수 있다?

많은 초보 투자자들이 “역세권 상가니까 수익률이 높을 거야”라는 환상을 가진다. 하지만 진짜 중요한 건 실제 수익이 얼마나 남느냐다.
예를 들어, 역세권 프랜차이즈가 입점해 있는 상가는 보증금이 높고 월세가 낮은 구조인 경우가 많다. 브랜드 점포들은 안정성과 장기계약을 무기로, 낮은 월세 조건을 요구하므로 표면 수익률이 낮아지는 경향이 있다.
또한 신축 상가의 경우 초기 1~2년 동안은 공실이 잦거나, 홍보비·인테리어비 등 추가 지출이 발생해 실질 수익률이 낮아진다. 반대로 구옥 상가라도 이미 안정적인 임차인이 들어와 있다면 수익률이 훨씬 높을 수 있다.
여기에 상가 관리비도 함정이다. 요즘은 상가 관리비가 10만 원 이상인 경우도 많은데, 이 비용을 임차인이 아닌 소유자가 부담한다면 실질 수익률은 더 내려간다.
즉, 겉으로 보이는 수치보다 ‘임대구조, 계약조건, 운영비 부담’ 등이 수익률에 큰 영향을 미친다.

수익률 외에도 꼭 따져야 할 3가지 포인트

마지막으로, 수익률 계산과 함께 꼭 체크해야 할 핵심 포인트 3가지를 소개한다.

1. ‘수익률의 지속 가능성’: 지금은 수익률이 높아도, 임차인의 업종이 흔들리거나 매출 하락이 발생하면 공실 위험이 커진다. 계약기간, 임대인의 보증금 조건, 갱신 의무 여부 등을 꼭 확인해야 한다.
2. ‘출구전략’: 투자 후 몇 년 뒤에 이 상가를 되팔 수 있을지, 유동성이 있는지 확인해야 한다. 수익률은 높아도 매수자가 없어 매각이 안 되는 상가는 ‘깡통상가’가 될 수 있다.
3. ‘입지 미래가치’: 단순히 현재 입지만 볼 게 아니라, 향후 개발 계획, 인근 인프라 변화, 유동인구 추이 등을 보고 수익률이 장기적으로 유지될지를 분석해야 한다.