상업용 부동산 투자, 실수하기 쉬운 5가지 – 이건 피해야 산다!

수익률만 보고 샀다가 낭패 – 공실률을 무시한 투자

상업용 부동산을 고를 때 많은 초보 투자자들이 “연 6% 수익률!” 같은 숫자에 혹한다.
하지만 그건 ‘이론상 최대 수익’일 뿐, 공실이 생기면 한순간에 수익률이 반토막이다.
예:
월세 200만 원 받는 상가 → 공실 3개월이면 연 600만 원 손실
→ 연 수익률 6%가 아니라 3%로 추락
대안:

• 해당 지역 공실률 통계 확인 (국토교통부 실거래가·소상공인시장진흥공단 등 활용)
• 유동인구 vs 매장 폐업률 비교
• 주변 상가의 ‘임대 문의’ 현수막이 많은지 현장 점검

권리금과 인테리어 비용을 ‘투자금’에 포함하지 않음

부동산 본체 가격만 계산하고 "이 정도면 괜찮네" 생각하는 경우가 많다.
하지만 상업용은 대부분 기존 업장이 있어 권리금이 붙거나,
인테리어 비용 수천만 원이 들어간다.
이걸 투자금에서 빠뜨리면?
→ ROI 계산이 완전히 틀어짐.
→ “나중에 되팔 때 회수 못 한다”는 악몽이 시작됨
대안:

• 총 투자금 = 매입가 + 취득세 + 권리금 + 인테리어 + 세금 및 기타 비용
• 최소 3년 이상 운영 시 손익분기점을 기준으로 계산할 것

입지보다 건물만 본다 – 입지가 나쁘면 좋은 건물도 헛수고

"건물이 신축이고 깔끔해서 좋아 보여서 샀어요"
→ 그런데 유동인구 거의 없고, 골목 깊숙한 데 있다?
→ 손님이 안 와… 세입자도 못 구해…
상업용 부동산에서 입지는 모든 걸 결정한다.
좋은 입지 = 높은 유동인구, 좋은 노출성, 안정적인 수요
체크포인트:

• 도로에서 건물 앞이 잘 보이는가?
• 점심시간·주말 유동인구는 어떤가?
• 3년 내 상가의 업종 교체가 잦았는가?

현장 조사만큼 강력한 분석은 없다!
‘좋은 건물’보다 ‘좋은 위치’를 우선 보자.

임차인 신용조사 생략 – 문제 있는 세입자에 발목 잡히기

임대사업을 하려면 세입자의 신용 상태와 업종 운영 경험도 꼭 확인해야 한다.
한 번 잘못 들이면?

• 월세 미납
• 계약 해지 지연
• 법적 분쟁 발생

→ 본인 수익에 직접적인 타격!
→ 매각 시점에서도 큰 감점 요인이 됨
대안:

• 보증금 수준과 매월 납입일 체크
• 사업자등록 여부, 업력, 이전 업장 운영 성과 확인
• 필요시 간단한 신용조회 동의 받기 (국세 체납 등 확인)

세금 구조 무시 – 계산 안 하면 수익보다 더 내는 경우도

초보 투자자들이 가장 간과하는 부분이 세금이다.
상업용 부동산은 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등 부담이 크고 복잡하다.
예:

• 부가가치세 환급이 안 되는 업종이면 → 추가 세금 부담
• 임대소득이 2천만 원 이상이면 → 종합소득세 신고 의무

대안:

• 매입 전 취득세율과 부가세 환급 여부 꼭 확인
• 연간 예상 임대료 기준으로 종합소득세 부담 계산
• 법인 소유로 전환 시 절세 가능한지 세무사 상담 권장