podo-mana 님의 블로그

상업용 부동산, ‘공실률’이 수익률을 좌우한다상업용 부동산을 처음 접하는 투자자들이 흔히 간과하는 요소 중 하나가 바로 ‘공실률’입니다. 단순히 좋은 입지에 있는 건물이라 해서 수익이 안정적으로 나오는 것은 아닙니다. 공실률은 상업용 부동산의 수익 안정성과 직결되는 핵심 지표이며, 투자자의 눈으로 볼 때는 ‘실제 임대 수익이 얼마나 꾸준히 발생하는가’를 가늠할 수 있는 기준이기도 하죠. 이 글에서는 공실률의 개념부터 그 중요성, 그리고 낮추기 위한 전략까지 자세히 설명드리겠습니다.1. 공실률이란 무엇인가?공실률(Vacancy Rate)은 말 그대로 임대가 되지 않은 ‘빈 공간’의 비율을 말합니다. 예를 들어, 총 10개의 점포가 있는 상가 건물 중 2곳이 비어 있다면, 공실률은 20%입니다. 이 수치는 ..

상업용 부동산 투자, 자주 묻는 질문 4가지! (2탄)상업용 부동산 투자는 매력적인 수익을 제공할 수 있지만,처음 시작하는 분들에게는 여러 가지 궁금증이 따를 수 있어요.아래는 자주 묻는 질문과 그에 대한 답변입니다.Q1. 상업용 부동산 투자 시, 개인 명의와 법인 명의 중 어떤 것이 유리한가요?답변:개인 명의와 법인 명의 각각의 장단점이 있어요.개인 명의는 간편한 절차와 관리의 용이성이 장점이며,법인 명의는 세금 혜택과 자산 보호 측면에서 유리할 수 있어요.예를 들어, 법인은 법인세율 적용과 이자 비용의 비용 처리가 가능하므로세금 측면에서 유리할 수 있지만, 설립 및 운영 비용이 추가로 발생해요.따라서 투자 목적과 규모에 따라 적합한 방식을 선택하는 것이 중요해요.⸻Q2. 상업용 부동산 투자에서 ‘Ca..

상업용 부동산 투자는 매력적인 수익을 제공할 수 있지만,처음 시작하는 분들에게는 여러 가지 궁금증이 따를 수 있어요.아래는 자주 묻는 질문과 그에 대한 답변입니다.상업용 부동산 투자, 자주묻는질문 4가지! (1탄)Q1. 상업용 부동산 투자, 어떻게 시작해야 할까요?답변:상업용 부동산 투자를 시작하려면 먼저 시장 조사와 목표 설정이 중요해요.자신의 투자 목적에 맞는 부동산 유형을 선택하고,예산과 리스크를 고려한 계획을 세워야 합니다.또한, 전문가의 조언을 받거나 관련 교육을 통해 지식을 쌓는 것도 도움이 됩니다.⸻Q2. 상업용 부동산의 수익률은 어떻게 계산하나요?답변:상업용 부동산의 수익률은 일반적으로 **순영업소득(NOI)**을 기준으로 계산해요.NOI는 총 임대 수입에서 운영 비용을 뺀 금액으로,이를 ..

상업용 부동산, 정말 일반인도 투자할 수 있을까?최근 몇 년 사이, 상업용 부동산에 대한 관심이 꾸준히 높아지고 있다.특히 주식이나 코인 등 변동성이 큰 자산에 지친 투자자들 사이에서“현금흐름을 만들어주는 자산”으로 상업용 부동산을 찾는 이들이 늘고 있다.하지만 많은 사람들은 여전히 상업용 부동산을“돈 많은 사람들만의 영역”이라 생각하기도 한다.정말 그럴까?⸻ Q1. 상업용 부동산, 꼭 큰 자본이 있어야만 투자 가능한가요?많은 사람들이 상업용 부동산을 떠올릴 때대형 건물, 백화점, 오피스 빌딩 같은 이미지를 먼저 생각한다.하지만 실제 시장을 들여다보면1~3억 원 정도의 자본으로도 진입 가능한 소형 상가나 지식산업센터 매물들이 많다.특히 최근에는 공동투자 플랫폼이나 리츠(REITs) 등소액으로도 상업용 부..

상업용 부동산 매물 검색 꿀팁 – 좋은 매물은 이렇게 찾는다!상업용 부동산에 대한 관심이 꾸준히 높아지는 가운데,시장에서는 ‘좋은 매물’을 찾는 일이 점점 더 어려워지고 있다.특히 초보 투자자들에게는 정보의 비대칭성과 과잉광고 속에서실제 수익성이 보장된 매물을 선별하는 일이 중요한 과제로 떠오르고 있다.다음은 상업용 부동산 매물을 효율적으로 찾기 위한 주요 전략이다.포털 검색은 보조 수단… 전문 플랫폼이 핵심일반적으로 부동산 매물 검색은 네이버 부동산, 직방 등 포털이나 앱을 통해 이뤄진다.하지만 상업용 부동산은 특성상, 중개업소 내부 거래망을 통해 유통되는 경우가 많아포털에 올라오는 매물만으로는 시장 전체를 파악하기 어렵다.이에 따라, 상업용 부동산에 특화된 플랫폼의 활용이 권장된다.예를 들어, ‘상가..

상가 분양 광고, 진짜와 허상의 차이 – '월세 보장'에 속지 마세요!“수익률 8% 확정!” – 계산 방식부터가 다릅니다많은 분양 광고에서 “연 수익률 8% 보장!” 같은 문구가 눈에 띄죠.그런데 이 수익률은 대체 어떻게 나온 걸까요?대부분 광고 수익률은 다음과 같이 계산돼요:(예상 월 임대료 × 12개월) ÷ 분양가 × 100 = 수익률문제는 뭐냐면, 이 ‘예상 월 임대료’가 매우 비현실적일 수 있다는 것. 예: 실제 상권 임대 시세는 월 120만 원인데, 광고에선 180만 원으로 계산해 수익률 뻥튀기!또한, 관리비, 공실 기간, 세금 등은 전혀 반영하지 않음.→ 실질 수익률은 3~4%로 확 떨어질 수 있어요.팁:반드시 현장 주변의 실 임대 시세 조사광고에 나오는 수익률은 ‘참고용’일 뿐이라는 점 인지..

수익률만 보고 샀다가 낭패 – 공실률을 무시한 투자상업용 부동산을 고를 때 많은 초보 투자자들이 “연 6% 수익률!” 같은 숫자에 혹한다.하지만 그건 ‘이론상 최대 수익’일 뿐, 공실이 생기면 한순간에 수익률이 반토막이다.예:월세 200만 원 받는 상가 → 공실 3개월이면 연 600만 원 손실→ 연 수익률 6%가 아니라 3%로 추락대안:해당 지역 공실률 통계 확인 (국토교통부 실거래가·소상공인시장진흥공단 등 활용)유동인구 vs 매장 폐업률 비교주변 상가의 ‘임대 문의’ 현수막이 많은지 현장 점검권리금과 인테리어 비용을 ‘투자금’에 포함하지 않음부동산 본체 가격만 계산하고 "이 정도면 괜찮네" 생각하는 경우가 많다.하지만 상업용은 대부분 기존 업장이 있어 권리금이 붙거나,인테리어 비용 수천만 원이 들어간다..

상업용 계약서가 왜 더 복잡할까? – 주거용과 다르게 ‘사업 리스크’ 포함상업용 부동산 계약은 주거용보다 훨씬 신중해야 해.이유는 간단해. “단순한 거주 공간”이 아니라 “사업의 기반”이기 때문.예를 들어:임대료가 수익성에 직접 영향인테리어 비용 투자 후, 계약 해지 당하면? 수천만 원 날림권리금 문제로 소송까지 가는 경우 허다함그래서 계약서 작성 시 한 줄 한 줄이 사업 성공을 좌우할 수 있어.단순히 공인중개사가 쓰는 서식만 믿지 말고, 반드시 내용을 이해하고 체크해야 한다!체크리스트 임대기간과 갱신 조건처음 계약할 때 임대 기간이 1년인지, 2년인지는 물론,자동갱신이 되는지, 갱신 거절 조건은 무엇인지까지 꼼꼼히 봐야한다.Tip)상가임대차보호법에 따라 10년까지 계약 갱신 요구할 수 있는 권리가 있지..

상권 분석, 왜 하는 걸까? – 그저 '사람이 많다'는 의미가 아니다상권 분석이라고 하면 보통 사람들은 “유동인구 많으면 좋은 거 아냐?”라고 생각한다.하지만 실제로는, 단순한 숫자보다 ‘어떤 사람들이 왜 오는지’가 더 중요하다.예를 들어 두 지역이 있다고 하자:A지역: 하루 유동인구 5만 명, 대부분 학생과 알바생B지역: 하루 유동인구 1만 명, 인근 직장인·고소득 30대 주부이 두 상권에서 프리미엄 커피 전문점을 열면?사실상 B지역이 더 높은 매출을 올릴 가능성이 높다.즉, 유동인구의 ‘양’이 아니라 ‘질’을 봐야 한다.진짜 쓸모 있는 상권 분석은 숫자가 아니라 → 수요층의 라이프스타일과 소비력을 읽는 것이다.핵심은 유동인구의 ‘패턴’ – 시간대·요일·방향성 분석유동인구 분석도 그냥 “하루 몇 명”이..

"권리금"이 뭐야? 상업용 부동산 권리금 완전 정복 – 초보도 헷갈리지 않게 권리금이란? – 눈에 안 보이는 ‘가치’를 거래하는 것부동산에서의 권리금은 단순히 "자리값"이 아니다.정확히 말하면 사업자가 임대차 계약 종료 시점에, 그동안 쌓아온 가치를 다음 임차인에게 금전으로 받는 것이다.그 '가치'란?고객 단골층입지에서 오는 상권 장악력가게 내부 인테리어 및 설비기존의 매출 기반입점 허가, 영업 허가 같은 각종 인허가 상태 등예를 들어 한 자리에 5년 넘게 운영하던 맛집이 있다고 하자.그 자리는 이미 인근 주민들에게 “맛있는 집”으로 인식되어 있고, 시설도 잘 갖춰져 있으며, 배달 매출도 꾸준하다.이런 무형의 자산을 다음 사업자가 그대로 이어받을 수 있다면, 당연히 그 가치는 ‘돈’으로 환산할 수 있다...