podo-mana 님의 블로그

창업을 준비하면서 가장 혼란스러운 순간 중 하나는 '권리금 협상'이다. 권리금은 법적으로 인정된 권리지만, 현실에서는 거래 관행에 따라 금액이 천차만별이며, 창업 초보자일수록 이를 정확히 이해하지 못한 채 불합리한 금액을 지불하거나 사기를 당하는 경우가 많다. 특히 상가 권리금은 유형별로 성격이 달라, 그 구성을 모르면 “그냥 이전 가게에 주던 거니까…”라는 말만 듣고 수천만 원을 지불하게 된다. 문제는 나중에 장사가 안 돼서 가게를 넘기려고 할 때, 자신이 냈던 권리금을 회수하지 못하고 고스란히 손해를 보는 경우다. 이 글에서는 실제 권리금의 종류, 평가 방식, 협상 전략, 법적 보호 범위까지 꼼꼼히 정리했다. 반드시 알아야 할 권리금 실전 가이드를 지금 시작해보자. 1. 권리금이란 무엇인가?권리금은..

창업을 준비하는 사람들 중 많은 이들이 ‘상가 계약’을 인생 최초로 경험하게 된다. 하지만 대부분은 임대차계약서를 꼼꼼히 읽기보다, 중개인의 설명만 듣고 서명하는 실수를 범한다. 그 결과로 권리금 분쟁, 계약 해지 시 위약금 문제, 건물주와의 갈등 등으로 사업 초기부터 큰 손해를 입는 일이 빈번하게 발생한다. 임대차계약서는 단순히 ‘장소를 빌리는 문서’가 아니라, 향후 수익과 법적 안정성을 결정짓는 핵심 문서다. 이 글에서는 초보 창업자가 상가 임대차계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 조항을 구체적으로 설명한다. 계약서에 적힌 한 줄의 문구가, 결국 수천만 원의 손해 또는 이익으로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 창업의 시작은 바로 계약서에서 결정된다.1. 계약기간과 갱신요구권 확인임대차..

창업 전 상가를 고를 때 가장 흔하게 하는 실수가 ‘임대료만 보고 결정하는 것’이다. 임대료가 저렴하면 좋은 입지라고 착각하기 쉽지만, 실제로는 공실률이 높거나 유동인구가 부족한 상권일 가능성이 높다. 특히 초보 창업자의 경우 상권 분석 방법을 잘 몰라 입지만 보고 판단하다가 사업에 실패하는 경우가 많다. 단순히 지도만 보고 “여기가 좋아 보인다”는 느낌만으로 상가를 계약하는 건 위험하다. 상업용 부동산은 수십에서 수백만 원의 임대료가 매달 지출되는 구조이기 때문에, 시작 전에 철저한 분석과 계획이 반드시 필요하다. 이 글에서는 공실률을 통해 알아보는 상권의 위험신호, 유동인구 분석을 위한 실질적인 데이터 활용법, 그리고 현장 답사를 할 때 반드시 체크해야 할 포인트를 구체적으로 알려준다. 막연한 ‘좋은..

자영업을 시작하려는 창업자들에게 있어서 가장 큰 고민 중 하나는 ‘어디에 가게를 낼 것인가’이다. 특히 상업용 부동산 중에서도 ‘1층 상가냐 2층 상가냐’의 선택은 창업 이후의 수익성과 직결되는 중요한 문제다. 겉보기에 단순한 위치 차이 같아 보여도, 실제로는 유동인구의 동선, 임대료 차이, 노출 효과, 업종 적합도 등 수많은 요소가 영향을 미친다. 많은 창업자가 이 선택에서 실수를 하며 초기 자본을 낭비하고 사업 실패로 이어지는 경우도 있다. 이 글에서는 1층과 2층 상가의 실제 데이터를 기반으로 한 장단점 비교, 업종별 추천 전략, 그리고 수익성 분석을 통해 창업자가 후회 없는 입지 선택을 할 수 있도록 돕고자 한다. 단순한 이론이 아닌, 현장에서 직접 관찰한 생생한 경험을 토대로 구성된 이 글은 상..

상업용 부동산 투자에 막 발을 들이려는 사람이나, 일정 규모 이상의 자산을 가진 투자자 모두 한 번쯤 이런 질문을 던진다. “나는 상가를 사야 할까? 아니면 아예 소형 빌딩을 노려야 할까?”두 선택 모두 틀린 답은 아니다. 다만, 자신의 자본 규모와 투자 성향에 따라 접근 방식은 완전히 달라진다. 특히 2020년대 중반 이후 금리 변화와 공실 이슈, 인구 구조 변화 등 외부 요인이 복잡해진 지금, 전략의 차이는 더욱 두드러지고 있다.이번 글에서는 자본 수준에 따라 상가와 빌딩 중 어떤 자산이 더 유리한지, 수익구조와 리스크는 어떻게 다른지를 정리해본다.1. 기본 정의: 상가 vs 빌딩, 어디까지가 차이인가?먼저 ‘상가’와 ‘빌딩’의 구분을 명확히 하자. 법적으로는 명확한 기준이 없지만, 시장에서 일반적으..

많은 투자자들이 상업용 부동산을 매입할 때 가장 먼저 고려하는 요소는 ‘입지’다. 하지만 입지만으로는 높은 수익을 보장받을 수 없다. 실제 투자 현장에서는 ‘리모델링’ 여부가 수익률을 좌우하는 핵심 변수로 작용하기도 한다.노후된 건물은 매매가가 낮은 대신 공실 위험이 높고, 반대로 최신 시설의 건물은 임대료가 높지만 초기 투자금이 크다. 이 사이의 균형을 맞추는 전략이 바로 ‘리모델링을 통한 부가가치 창출’이다. 이번 글에서는 상업용 부동산에서 리모델링이 어떤 식으로 수익률에 영향을 주는지를 구체적으로 살펴본다.1. 리모델링이란 무엇인가? 단순 수선과의 차이점많은 투자자들이 리모델링을 ‘수리’ 혹은 ‘인테리어 변경’ 정도로 생각한다. 그러나 상업용 부동산에서의 리모델링은 보다 전략적인 개념이다.단순 수선..

상업용 부동산 투자의 성패는 '입지'에 달려 있다는 말이 있다. 하지만 이 입지를 단순히 ‘좋아 보이는 곳’으로 판단해서는 안 된다. 겉보기에 번화한 거리라도 실제로는 수익이 나지 않는 상권일 수 있고, 반대로 조용한 골목길이지만 알짜 매물이 숨겨져 있을 수도 있다. 결국 중요한 건 ‘상권 분석’을 얼마나 체계적이고 구체적으로 하느냐에 달려 있다.이 글에서는 초보 투자자도 따라할 수 있도록 상권 분석의 핵심 요소를 실제 적용 가능한 방식으로 정리해 본다.1. 상권 분석이란 무엇인가?상권 분석이란 쉽게 말해, 어떤 지역에서 특정 업종이나 사업이 성공할 수 있는지를 판단하는 작업이다. 분석의 주된 목적은 다음과 같다.고객층의 특성 파악경쟁 업종의 밀집도 확인유동 인구의 흐름 이해시간대별·요일별 매출 변화 예..

상업용 부동산 임대에서 단기와 장기 계약은 단순한 기간의 차이를 넘어, 수익 구조와 리스크 관리 방식까지 크게 달라진다. 건물주의 성향, 건물 위치, 세입자 특성, 그리고 시장 상황에 따라 최적의 임대 전략은 달라질 수 있다. 본 글에서는 상업용 부동산 임대 시 ‘단기 임대’와 ‘장기 임대’의 각각의 장단점을 심층 분석하고, 어떤 상황에서 어느 쪽을 선택하는 것이 유리한지에 대해 살펴본다.1. 단기 임대의 장단점항목내용장점- 시장 상황 변화에 유연하게 대응 가능- 임대료 인상 적용이 빠름- 팝업스토어, 시즌 업종 등 수요 대응에 적합- 임차인의 계약 부담이 낮아 계약 성사율 높음단점- 공실 리스크가 더 큼- 잦은 계약 갱신으로 관리 업무 증가- 인테리어 비용 분담 불가 또는 부담 전가 어려움- 세입자 충..

상업용 부동산의 가치는 결국 '얼마나 빠르게, 안정적으로 임대가 되는가'에 달려 있다. 아무리 좋은 위치와 구조를 갖춘 건물이라도 공실이 길어지면 수익률은 급격히 하락한다. 특히 경기 불황기나 지역 상권 침체기에는 공실이 반복되기 쉽고, 건물 이미지에도 악영향을 미친다.이 글에서는 상업용 부동산에서 공실률을 낮추기 위한 실질적인 마케팅 전략을 소개한다. 단순히 '광고를 더 많이 하는 것'을 넘어서, 타깃 분석, 콘텐츠 제작, 브랜딩, 협업 전략까지 종합적인 접근이 필요하다. 1. 공실 원인 진단부터 시작하라모든 마케팅은 정확한 진단에서 시작된다. 해당 공실이 장기간 비어 있는 이유를 먼저 분석해야 한다. 주요 원인은 다음과 같다:주변 시세 대비 높은 임대료접근성이나 동선의 불편함건물의 노후화 또는 인테리..

상업용 부동산에서 세입자의 유지율은 수익 안정성과 직결된다. 아무리 좋은 입지와 설계를 갖춘 건물이라도, 세입자의 이탈이 잦으면 공실로 인한 수익 손실과 운영 리스크가 발생한다. 특히 경기 불황기에는 세입자 확보 자체가 어려워지기 때문에, 기존 세입자의 이탈을 막는 것이 무엇보다 중요하다.이번 글에서는 상업용 부동산에서 세입자가 이탈하는 주요 원인을 분석하고, 이를 예방하기 위한 실질적인 방안을 제시한다.1. 과도한 임대료 인상세입자가 가장 민감하게 반응하는 요소는 역시 ‘임대료’다. 특히 주변 시세와 비교해 인상폭이 크거나, 사전 협의 없이 일방적으로 통보되는 경우 세입자의 불만은 급속도로 커진다. 이는 곧 퇴거로 이어질 수 있다.예방책:시세 조사 및 타당성 확보 후 인상안을 제시인상 사유에 대한 충분..