임대차계약서 작성 시 초보 창업자가 반드시 주의해야 할 7가지 조항

창업을 준비하는 사람들 중 많은 이들이 ‘상가 계약’을 인생 최초로 경험하게 된다. 하지만 대부분은 임대차계약서를 꼼꼼히 읽기보다, 중개인의 설명만 듣고 서명하는 실수를 범한다. 그 결과로 권리금 분쟁, 계약 해지 시 위약금 문제, 건물주와의 갈등 등으로 사업 초기부터 큰 손해를 입는 일이 빈번하게 발생한다.
임대차계약서는 단순히 ‘장소를 빌리는 문서’가 아니라, 향후 수익과 법적 안정성을 결정짓는 핵심 문서다. 이 글에서는 초보 창업자가 상가 임대차계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 조항을 구체적으로 설명한다. 계약서에 적힌 한 줄의 문구가, 결국 수천만 원의 손해 또는 이익으로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 창업의 시작은 바로 계약서에서 결정된다.

1. 계약기간과 갱신요구권 확인

임대차 계약의 기본은 ‘계약 기간’이다. 대부분 1~2년 계약을 체결하지만, 중요한 건 ‘자동 갱신 여부’다. 상가임대차보호법에 따라 일정 요건을 충족하면 최대 10년까지 갱신 요구가 가능하다.

반드시 확인해야 할 항목:

• 계약서에 ‘갱신 거절’ 또는 ‘계약기간 종료 후 자동 해지’ 조항이 있는지
• 건물주의 계약 해지 요건 : 정당사유 없이 해지 불가가능 확인

팁: 계약 전, 잦은 임차인 교체는 위험신호이며, 상가의 과거 계약 이력을 중개인에게 물어보는 것도 좋다.

2. 권리금 조항의 명확화

권리금은 대부분 ‘계약서 외부에서 합의’되는 경우가 많아 분쟁 소지가 크다. 계약서에 반드시 명시해야 할 항목은 다음 3가지다.
1) 권리금 액수
2) 건물주와의 동의 여부
3) 지급 시기 및 방식

계약서에 ‘권리금 보호 관련 조항’을 추가하면 향후 분쟁 예방에 유리하다.
상가임대차보호법 개정 이후, 임차인은 신규 임차인에게 권리금을 받을 권리가 있지만, 건물주가 ‘입점 방해’를 하지 않는 조건이 붙는다.

3. 관리비 구성 항목 확인

임대료만큼 중요한 것이 관리비 항목이다. 종종 임대료는 저렴하게 표시하고, 관리비에 전기료, 수도료, 청소비, 승강기 유지비 등을 추가로 부과하는 구조가 있다.

Checklist

• 관리비 항목별 구성 여부
• 공용면적 vs 전용면적에 대한 비용 분할 기준
• 인상 기준과 주기

팁: 계약 전 최소 3개월간 실제 관리비 청구서 내역을 요구해보자. 거절한다면 리스크를 의심해 볼 필요가 있다.

4. 원상복구 조항 해석

대부분의 상가 계약서에는 ‘계약 종료 시 원상복구’라는 문구가 들어 있다. 문제는 원상복구의 범위가 모호하다는 점이다.

예를 들면,

• 바닥공사, 조명설치, 간판, 벽지 등도 모두 철거해야 하는가?
• 인테리어 비용은 보상받을 수 있는가?

이를 해결하기 위해선 계약서에 “임대인의 서면 동의하에 실시한 공사는 원상복구 면제” 또는 “기존 인테리어 유지 허용” 등 구체적으로 기재 하는 것이다.

5. 중도 해지 시 위약금 조건

사업이 예상대로 되지 않아 중도에 계약을 종료해야 할 경우 위약금 부담은 상당히 클 수 있다.
일반적으로 계약서에는 다음과 같은 조항이 삽입됨:

“임차인이 계약기간 내 해지 시, 잔여 계약기간 임대료의 ○%를 위약금으로 지급”

이 조항은 협상 가능한 부분이다.
팁: “서로 사전 통지 후 30일 내 중도 해지 가능하며, 위약금은 보증금에서 차감” 같은 형태로 변경 가능.

6. 간판 설치 및 외부 인테리어 권한

의외로 놓치기 쉬운 부분이다. 특히 상가건물 외벽에 간판 설치 시 건물주의 동의가 필요한 경우가 많다.

간판 크기, 위치, 조명 유무에 따라 상가 전체 이미지에 영향을 줄 수 있으므로, 이를 이유로 간판 설치를 거부당하는 일이 생길 수 있다.

팁: 계약서에 “임차인은 1차 간판 설치 권한을 가지며, 별도 동의 없이 부착 가능”이라는 문구 삽입 권장.

7. 보증금 반환 시점 및 조건

계약 종료 시 보증금을 언제, 어떤 방식으로 돌려주는지는 반드시 확인해야 한다.

일부 건물주는 다음 임차인이 입주해야 보증금을 반환한다는 식으로 연기하는 경우도 있다.

안전한 표현: “임대인은 계약 종료일 기준 7일 이내 보증금 전액 반환 의무” 또한 “시설물 하자 또는 원상복구 명목으로 보증금에서 공제할 항목”도 구체적으로 명시해야 분쟁이 없다.

마무리

상가 임대차계약은 창업 성공을 위한 ‘1차 방어선’이다. 계약서 한 줄이 향후 몇 년간의 사업 성과를 결정짓는 경우도 있다. 특히 초보 창업자는 법률 지식이 부족한 상태에서 계약을 체결하는 경우가 많아, 불리한 조항에도 무심코 서명해 피해를 본다. 그러므로 계약서는 반드시 숙지하고, 이해되지 않는 문구는 전문가의 자문을 받는 것이 좋다. 창업의 그 시작은 바로 꼼꼼한 계약서 검토다.