소형 상가 투자 vs 직접 창업, 수익률 비교 분석과 현실적 선택 기준

누군가는 말한다. “차라리 가게 열 바엔 상가를 사는 게 낫지 않나요?” 실제로 창업을 고민하는 많은 사람들이 ‘임차 창업’ 대신 ‘소형 상가 투자’로 눈을 돌리기도 한다. 하지만 이 두 선택지는 비슷해 보여도 위험 요소, 수익 구조, 자본 회수 방식, 리스크 대응력이 완전히 다르다. 단순히 수익률만 비교해서 선택할 수 없는 이유는, 사업자는 직접 매출을 만들어야 하고, 투자자는 자산을 굴려야 하기 때문이다. 특히 초보 창업자나 초보 투자자라면 어느 쪽이 자신에게 맞는 구조인지 판단하기 어려울 수 있다. 이 글에서는 직접 창업과 소형 상가 투자의 수익률 계산 방식, 리스크 종류, 자본 소요 비교, 그리고 장단점을 현실적으로 분석해본다. '열심히 벌 것인가' vs '조금씩 굴릴 것인가'라는 선택 앞에서 진짜 중요한 건 당신의 전략에 맞는 결정을 내리는 것이다.

 

1. 초기 자본 비교

구분	직접 창업	소형 상가 투자
점포 보증금	약 3,000만 원	없음
권리금	3,000~1억 원	없음
인테리어비	2,000만 원 이상	없음
운영 자금 (3개월)	최소 1,500만 원	없음
매입 자본	없음	최소 2억 원 이상 (서울 기준)
총 초기 필요 자금	약 8,000만 원	약 2억~4억 원

 

→ 직접 창업은 투자금이 적지만 리스크는 높고, 소형 상가 투자는 진입 장벽은 높지만 안정적인 현금흐름 확보 가능.

 

2. 수익률 계산 구조

▶ 직접 창업 수익률 (예시: 소규모 카페)

• 월 매출: 1,500만 원
• 고정비 (임대료+관리비+식자재+인건비): 1,100만 원
• 월 순이익: 400만 원
• 연 순이익: 4,800만 원
• 초기 투자금: 약 8,000만 원

➡ 연 수익률 = 60%

단, 변수는 폐업률, 경쟁 심화, 유동인구 변화 등으로 수익률이 크게 달라질 수 있음

 

▶ 소형 상가 투자 수익률 (예시: 수도권 근교 상가)

• 매입가: 2억 원
• 월 임대료 수입: 70만 원
• 연 임대료 수익: 840만 원
• 보유세, 관리비 등 연간 비용: 140만 원

➡ 순수익: 700만 원
➡ 연 수익률 = 3.5%
단, 장기 보유 시 시세차익 가능 (5년 후 2억 → 2.4억 상승 가정 시, 수익률 증가)

 

3. 리스크 비교

요소	직접 창업	상가 투자
경쟁 리스크	매우 높음 (트렌드 민감)	낮음
운영 리스크	직접 관리 필요 (스트레스)	거의 없음
공실 리스크	폐업하면 바로 손해	세입자 퇴거 시 발생
시세 리스크	거의 없음	시세 하락 시 자산 손실 가능
유동성	일부만 회수 불가	매각 전까지 자본 묶임
수익 안정성	불안정	상대적으로 안정

→ 창업은 고위험 고수익, 투자는 저위험 저수익 구조.

4. 투자 관점에서 ‘직접 창업’의 숨은 기회

일반적으로 ‘투자’는 부동산을 사는 것으로 생각되지만, 실제로는 직접 창업이 더 높은 수익률을 만들 수 있는 투자 수단이 될 수 있다.

예를 들어,

• 점포 매출이 자리잡은 후, 프랜차이즈화 또는 2호점 확장
• 브랜드 구축 후 매장 자체를 권리금 받고 되팔기
• SNS/온라인을 통한 확장으로 수익 다각화

즉, 직접 창업은 ‘사업’이라는 리스크가 있지만, 브랜드화에 성공하면 자산 이상의 가치를 창출할 수 있다.

 

 

5. 상가 투자가 유리한 경우 vs 창업이 유리한 경우

<소형 상가 투자가 유리한 경우>

• 자본이 2억 이상 확보돼 있음
• 안정적 현금 흐름을 원하는 경우
• 부동산에 대한 기본 지식 있음
• 수익률보다 ‘자산 안전성’을 우선 고려함
• 현업이 따로 있어서 부수입 구조가 필요한 사람

<직접 창업이 유리한 경우>

• 상대적으로 적은 자본으로 빠른 수익 실현 원함
• 사업 아이템에 대한 확신과 경험 있음
• 적극적 운영 가능 (인력, 마케팅, 셀프 관리)
• 유통, 외식, 서비스 분야에 경험이 있거나 감각이 있음
• 추후 브랜드화 또는 확장 의지가 있음

마무리

소형 상가 투자와 직접 창업은 수익구조가 완전히 다르며, 어느 쪽이 더 좋다고 단정지을 수 없다.
소형 상가 투자는 시간은 오래 걸리지만 안정적이고, 직접 창업은 리스크는 크지만 빠른 수익을 낼 수 있는 기회다.
결국 중요한 건 자기 자본의 크기, 감내할 수 있는 리스크의 수준, 그리고 본인의 운영 역량이다.
성향이 투자형이라면 부동산을, 사업형이라면 창업을 택하되, 가능하다면 두 가지를 병행하는 전략(창업 후 점포 매입)도 고려해볼 수 있다.
선택은 다르지만, 전략이 있다면 어떤 길이든 '수익'은 만들어진다.