상업용 부동산 계약, 현장에서 자주 발생하는 실수 5가지

상업용 부동산 계약, 현장에서 자주 발생하는 실수 5가지

상업용 부동산 시장은 수익률이 높고 기회가 많지만, 동시에 ‘실수’가 큰 손실로 이어질 수 있는 시장이다. 특히 초보 투자자나 임차인이 계약 과정에서 경험 부족으로 인해 실수하는 사례는 비일비재하다. 오늘은 실제 현장에서 자주 일어나는 5가지 주요 실수를 짚어보며, 이를 어떻게 예방할 수 있는지 함께 살펴본다.

첫번째로, 권리금만 보고 섣불리 계약한다

상가 투자나 창업을 준비하는 이들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나가 ‘권리금’에만 집중하는 것이다. 전 임차인이 제시하는 권리금이 합리적으로 보이고, 시설 상태도 나쁘지 않다고 판단하면 안심하고 계약을 진행하는 경우가 많다. 하지만 실제로는 주변 상권 분석, 유동 인구, 업종 제한 등의 요소를 무시한 채 권리금만 보고 계약했다가 큰 손해를 보는 경우가 많다.

특히 최근에는 ‘권리금 덤핑’이라는 말도 있을 정도로, 겉보기엔 저렴한 권리금이 알고 보면 상권 침체나 영업 불가능 지역이라는 리스크를 숨기고 있는 경우도 있다. 따라서 권리금 자체보다 왜 그 금액인지, 그 금액이 과연 유지 가능한 상권인지를 먼저 따져야 한다.

두번째는 임대차계약서에 주요 항목 누락

부동산 계약서에는 통상적으로 표준 양식이 존재하지만, 상업용 부동산의 경우 단순히 ‘임대료’와 ‘계약 기간’만 기입하고 끝낼 수 없다. 실제로 현장에서는 다음과 같은 필수 항목이 빠지는 경우가 많다:

• 원상복구 범위 (벽, 바닥, 간판 등)
• 시설물 유지보수 책임자 (보일러, 화장실 수리 등)
• 간판 설치나 외부 인테리어 허용 여부
• 조기해지 시 위약금 또는 조건

이러한 항목이 누락되면, 계약 후 분쟁이 발생해도 명확한 기준이 없어 불이익을 받게 된다. 계약서 작성 시엔 ‘계약 이후의 리스크’까지 미리 예상하여, 최대한 디테일하게 작성하는 습관이 필요하다.

세번째는 건물의 등기부등본, 임대인 정보 미확인

계약 전 반드시 확인해야 할 것이 등기부등본이다. 그런데 의외로 많은 사람들이 이를 무시하거나, 공인중개사가 “괜찮다”고 말하는 것만 믿고 넘어가는 경우가 많다. 등기부등본을 통해 확인해야 할 핵심 포인트는 다음과 같다:

• 계약 상대방이 진짜 소유자인가?
• 근저당권이나 압류 등 권리 침해 요소가 있는가?
• 해당 건물 전체가 상업용으로 합법 등록된 건물인가?

만약 임대인이 실제 소유자가 아니고, 위임장을 내세운 대리인이라면 위임 내용과 권한 범위까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 이는 임대인의 체납이나 불법 행위로 인해 피해를 보지 않기 위한 최소한의 안전장치다.

네번째는 상권 분석 없이 임대료만 보고 판단

“인근보다 임대료가 싸다”는 이유로 계약을 결정하는 경우는 매우 위험하다. 임대료가 저렴한 이유는 반드시 존재한다. 상권이 침체되어 있거나, 업종 제한이 까다롭거나, 외부 접근성이 떨어지는 경우 등 여러 복합적인 요인이 임대료에 반영되어 있기 때문이다.

상업용 부동산은 단순히 건물의 물리적 상태나 가격이 아닌, 사람의 흐름을 분석해야 한다. 주요 체크 포인트는 다음과 같다:

• 유동 인구 수와 시간대별 분포
• 경쟁 업종 유무 및 이탈률
• 주거 밀집 지역과의 거리
• 직장인 vs 상주인구 비율

이러한 정보는 부동산 커뮤니티나 통계청 자료, 지역 상인회 등을 통해 교차 확인이 가능하다. 정량 데이터와 체감 분위기를 동시에 보는 감각이 필요하다.

마지막으로 시설 점검 없이 계약을 서두른다

특히 오래된 건물의 경우, ‘시설물 점검’을 반드시 선행해야 한다. 흔히 “임대인이 수리해주겠지” 혹은 “임차인이 고치면 된다”는 모호한 합의로 계약을 체결했다가, 수백만 원 이상을 본인이 떠안는 경우도 많다.

예를 들어 화장실 배관 문제, 전기용량 부족, 누수, 보일러 고장 등은 계약 전 미리 점검하고 누가 수리할 것인지 명시해 두어야 한다. 계약 전 체크리스트를 미리 작성하거나, 전문가와 동행 점검하는 것도 방법이다.

 

결론적으로는 계약은 '체결'보다 '준비'가 중요하다

상업용 부동산은 아파트나 오피스텔과 달리, 계약 자체에 포함되어야 할 정보가 많고, 계약 후 리스크도 높다. 겉보기에 수익이 높아 보이더라도, 준비 없이 계약하면 오히려 손해가 되는 경우가 허다하다. 결국 ‘계약서에 무엇을 담는가’, ‘사전에 어떤 확인을 했는가’가 수익의 첫 단추다.

계약을 단순한 절차로 보지 말고, 철저한 리스크 관리의 시작점으로 인식하자. 그러면 실수 없는 투자, 분쟁 없는 임대가 가능해진다.