지식산업센터 투자, 진짜 돈이 될까?

지식산업센터, 그 정체부터 파헤치자

지식산업센터는 과거 '아파트형 공장'으로 불렸던 형태의 상업용 부동산이다. IT, 디자인, 제조업 등 다양한 분야의 중소기업들이 사무실과 생산시설을 함께 사용할 수 있도록 지어진 복합건물로, 업무·창고·생산이 한 건물에 공존할 수 있는 것이 특징이다. 최근에는 이 공간이 ‘투자 자산’으로 주목받고 있다. 아파트형 공장이라는 명칭이 주는 산업적인 이미지와 달리, 입지와 설계가 세련되어지면서 수요층도 넓어졌기 때문이다.

과거에는 실제 기업 운영을 위한 용도로만 접근되었지만, 지금은 수익형 부동산으로 보는 투자자도 점점 늘어나고 있다. 특히 강남, 판교, 마곡 등 IT 벨트 중심지에 자리한 지식산업센터들은 월세 수익은 물론 시세 차익까지 기대할 수 있다는 점에서 주거형 부동산을 대체할 수 있는 투자 대안으로 떠오르고 있다.

투자 매력 포인트는 무엇일까?

첫째, 지식산업센터는 분양가 대비 실사용 면적이 넓다. 발코니 확장이나 복층 구조로 인해 실제 사용 가능한 공간이 넓어지는 경우가 많아, 같은 평형대의 오피스보다 활용도가 높다. 이는 임대 수익 측면에서 굉장한 장점이다.

둘째, 정부의 정책적 지원도 뒷받침된다. 실제로 지식산업센터는 세제 혜택, 취득세 및 재산세 감면, 금융지원 등의 우대 조건이 있어 초기 진입장벽이 낮다. 특히 실사용 기업에게는 상당한 혜택이 돌아가기 때문에, 실수요 기반의 거래가 많아 시장이 안정적이라는 평가를 받는다.

셋째, 상가나 오피스보다 비교적 저렴한 초기 투자 비용. 고점에 다다른 상가나 오피스텔 시장과 비교했을 때 지식산업센터는 아직도 ‘저평가 구간’에 있다는 인식이 있다. 최근 몇 년간 분양가가 상승하긴 했지만, 여전히 투자 접근성이 높은 편이다.

하지만 놓치기 쉬운 리스크도 있다

물론 장점만 있는 건 아니다. 첫 번째는 ‘용도 제한’이다. 지식산업센터는 말 그대로 지식기반 산업군의 기업을 위한 시설이기 때문에, 주거나 일반 소매업 등으로는 사용할 수 없다. 따라서 세입자 확보가 쉽지 않은 지역이나 업종 제약이 심한 구역에 위치한 경우, 공실 리스크가 커질 수 있다.

두 번째는 ‘복잡한 입주 절차’다. 실사용자라면 기업 등록, 업종 확인, 면적 기준 등의 요건을 충족해야 한다. 투자 목적이라 하더라도 임차인이 해당 조건을 갖춰야 하기에 일반 오피스나 상가보다 ‘임대 세팅’이 어려울 수 있다.

또한 ‘출퇴근 교통’도 변수다. 많은 지식산업센터가 교외 지역에 들어서다 보니, 역세권과 거리가 먼 경우 직원들의 출퇴근 불편이 문제로 지적되기도 한다. 이는 결국 공실로 이어지는 주요 요인이 되기도 한다.

투자자 입장에서의 전략은?

지식산업센터 투자를 고려하는 경우, 가장 중요한 기준은 입지다. 단순히 '신축'이라는 이유만으로 선택하지 말고, 해당 지역의 산업 생태계와 얼마나 밀접한지, 주변에 기업 밀집 구역이 형성되어 있는지를 확인해야 한다. 예컨대 마곡, 판교, 구로디지털단지 등은 이미 기업들이 몰려 있어 공실 걱정이 적고 시세도 빠르게 상승하는 편이다.

두 번째로는 내부 구조다. 복층 여부, 화물 엘리베이터, 전용 주차장 등의 유무가 임차인 확보에 중요한 요소로 작용한다. 특히 1인 창업자나 소규모 기업이 늘어나는 트렌드를 감안하면, 소형 면적대에 대한 수요도 무시할 수 없다.

마지막으로는 ‘세입자 맞춤형 리노베이션’을 고려하는 것도 좋은 전략이다. 최근에는 공유오피스처럼 꾸며서 단기 임대 수요를 노리거나, 카페와 오피스를 결합한 복합 형태로 가치를 높이는 방식도 인기다.

지식산업센터, 잘 보면 진짜 ‘기회’

지식산업센터는 겉으로 보기엔 조금 낯선 부동산일 수 있다. 하지만 정책적인 지원, 저렴한 진입 비용, 높은 수익률 구조까지 고려하면 지금 투자자들에게 가장 ‘실용적’인 자산 중 하나로 꼽힌다. 물론 용도 제한, 공실 리스크 등의 주의사항은 분명히 존재하지만, 이를 충분히 분석하고 접근한다면 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처임엔 틀림없다.