상가 투자, 점포 위치보다 더 중요한 숨은 리스크 5가지

상가 투자에 있어 입지와 유동인구는 누구나 알고 있는 1순위 조건이다. 하지만 눈에 잘 띄지 않는 ‘숨은 리스크’를 간과할 경우, 기대한 수익률은커녕 손실로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 겉으로 보기에 좋아 보여도, 내면의 위험요소를 파악하지 못하면 실패 확률은 급격히 올라간다. 이번 칼럼에서는 상가 투자 시 꼭 확인해야 하는, 그러나 대개 놓치기 쉬운 다섯 가지 리스크를 다뤄본다.

건물의 법적 용도와 허가 사항

투자 대상 상가의 건축물대장에 기재된 ‘법적 용도’를 반드시 확인해야 한다. 예를 들어 ‘일반음식점’으로 사용 중인 점포가 실제로는 ‘근린생활시설’에 해당하지 않는다면, 위법 상태일 수 있고 이는 향후 단속 대상이 된다. 이런 경우 임차인이 갑자기 퇴거하게 되거나, 원상복구 부담이 발생할 수 있다. 또한, 용도 외에도 영업 허가가 가능한 지역인지, 시설 기준에 맞는지 등을 미리 체크하는 것이 좋다.

유사 업종 과밀 문제

좋은 상권이라도 ‘같은 업종’이 몰려 있을 경우 경쟁이 심화되어 공실률이 올라갈 수 있다. 특히 프랜차이즈 업종은 유사 점포 간 흡입력 차이가 크지 않기 때문에 차별성이 없으면 생존 가능성이 낮다. 주변 상권 내 업종 분포도, 신규 점포 오픈 계획 등을 미리 조사해야 하며, 업종 제한 규정 여부도 확인해야 한다. 투자 전 ‘상권 구성의 균형’까지 고려하는 시야가 필요하다.

실질 임대료와 수익률 왜곡

공시된 보증금과 월세 외에, 임차인이 지급하는 ‘관리비’, ‘운영비’ 등을 모두 포함해야 실질 임대료를 계산할 수 있다. 일부 건물은 낮은 월세로 보이지만 높은 관리비로 수익률이 왜곡되기도 한다. 또한 임대인 측에서 ‘임대보조’ 형태로 월세를 낮춰 보이게 한 뒤 추후 인상하는 경우도 있으니, 현재 수익률과 장기 추세를 구분해 분석해야 한다.

권리금의 시장성 과대평가

권리금이 지나치게 높을 경우 실제 거래되는 수준보다 높은 금액에 점포가 유지될 수 없고, 이는 공실 위험으로 이어진다. 단기 임차인이 권리금 회수를 우선시하면 오히려 상권 안정성이 깨질 수 있다. 권리금이 유효한 상권인지를 파악하고, 최근 권리금 거래 추이를 분석해야 한다. 권리금만 보고 투자에 나서는 것은 극히 위험하다.

건물 노후도 및 향후 유지보수 비용

겉으로 보기엔 멀쩡한 건물이라도, 정기적인 시설 점검과 수선이 이루어지지 않은 경우 추후 큰 비용이 발생할 수 있다. 특히 배관, 전기 설비, 엘리베이터 등은 리모델링 시 수천만 원의 비용이 들 수 있으며, 이는 투자 수익률을 결정짓는 변수로 작용한다. ‘최근 수선이력’, ‘관리 주체’, ‘건물 점검 리포트’ 등을 통해 상태를 확인하는 습관이 필요하다.

눈에 보이지 않는 것이 진짜 리스크다

상가는 단순히 입지와 인테리어만 보고 투자하는 것이 아니다. 실제 투자 안정성을 결정하는 것은 건물의 제도적 적합성, 수익률 구조, 관리 이력 등 보이지 않는 부분이다. 수익률 계산서보다 더 중요한 것은 ‘숨은 위험’을 미리 감지하고 대비하는 눈이다. 리스크가 낮아야 수익은 자연스럽게 따라온다.