상업용 부동산 공실률, 숫자 뒤에 숨겨진 진짜 의미

“비어 있는 공간 속에 투자자의 판단 기준이 숨어 있다”

 

공실률은 단순한 '빈자리'가 아니다

부동산 시장에서 ‘공실률’은 자주 언급되는 지표 중 하나다.
언론 기사에서는 “서울 A구 공실률 10% 돌파”와 같은 문구가 헤드라인에 실리곤 한다.
하지만 이 숫자를 곧이곧대로 받아들이면 중요한 본질을 놓칠 수 있다.

공실률은 말 그대로 ‘임대되지 않은 공간의 비율’을 뜻한다.
문제는 이 수치가 전체 시장의 건강도나 상권의 생존력을 반드시 정확히 보여주진 않는다는 점이다.
예를 들어 새로 지어진 건물은 초기 6개월~1년간 높은 공실률을 유지할 수밖에 없다.
즉, 단순히 숫자만으로 “이 지역은 죽었다”고 판단하는 건 극단적일 수 있다는 뜻이다.

수치보다 중요한 건 ‘어떤 공실인가’이다

공실률을 제대로 해석하려면, ‘어디서 발생한 공실인가’, 그리고 **‘왜 공실이 되었는가’**를 따져야 한다.
예를 들어, 한 건물의 상층부 두 개 호실만 공실인 경우와,
전체 1층 상권이 모두 비어 있는 경우는 해석이 완전히 다르다.

전자는 단순한 내부 사정일 수 있고, 후자는 상권 자체의 구조적 문제를 시사할 수 있다.
또한 ‘의도된 공실’도 존재한다.
건물주가 특정 브랜드를 유치하기 위해 일부 공간을 비워두거나,
향후 개발 계획에 맞춰 공실을 유지하는 사례도 많다.

즉, 공실은 ‘문제’가 아니라 ‘전략’일 수도 있다는 점을 기억해야 한다.
투자자는 공실의 수치만 보는 게 아니라, 그 공실이 누구에 의해, 어떤 이유로 생겼는지까지 들여다봐야 한다.

공실률이 투자 수익률에 미치는 실제 영향

공실률이 높아지면 당연히 임대수익은 줄어든다.
하지만 중요한 건 단순한 수익의 감소보다, 전체 수익률 구조에 어떤 영향을 미치는지 파악하는 것이다.

예를 들어보자.
한 건물이 공실률 10%를 기록하고 있지만,
나머지 90% 임차인에게 높은 임대료를 받고 있고, 장기계약이 되어 있다면?
이 건물의 실제 연 수익률은 안정적일 수 있다.

반면, 공실률은 0%인데 모든 임차인이 단기계약에, 연체 이력이 있는 곳이라면?
이 건물은 숫자상 ‘만실’이지만, 불안정성이 매우 크다.

공실률은 투자자의 리스크를 가늠하는 ‘신호등’이지, 정답표가 아니다.
현명한 투자자는 공실률을 그 자체로 보지 않고,
수익률 구조 속에서 어떤 역할을 하는지를 분석하는 데 집중한다.

 

공실률 통계의 ‘왜곡’을 조심하라

여기서 더 주의해야 할 점은, 공실률 통계는 완벽하게 투명하지 않다는 것이다.
예를 들어 정부나 지자체, 혹은 민간 기업에서 발표하는 통계자료는 수집 방식, 표본, 기준에 따라 큰 차이가 발생한다.

특히 다음과 같은 사례는 왜곡을 유발할 수 있다:

 

사용승인 후 미입주 상태: 입주 전이라도 ‘임대 예정’이면 공실로 잡히지 않는 경우가 많다.

건물주 직영 운영 공간: 공실 상태임에도 불구하고 ‘운영 중’으로 간주돼 수치에서 빠진다.

단기계약 반복 임차인: 자주 바뀌는 테넌트 구조가 오히려 공실률 통계에서는 안정적으로 보이기도 한다.

 

결국 중요한 건, **해당 공실률이 ‘어떤 방식으로 수집되었는가’**에 대한 신중한 의심이다.
수치 그 자체보다, 수치가 만들어진 배경을 따져보는 눈이 필요하다.

‘낮은 공실률 = 좋은 투자처’라는 착각

사람들은 공실률이 낮을수록 좋은 건물, 좋은 상권이라고 생각하기 쉽다.
물론 일반론적으로는 맞다.
하지만 너무 낮은 공실률도 ‘잠재 리스크’를 안고 있는 경우가 있다.

 

임대료가 지나치게 낮게 책정되어 있어 ‘만실’인 경우

건물주가 임대 조건을 유리하게 조정해, 수익보단 ‘만실 상태 유지’에 집중한 경우

대기업이나 프랜차이즈에 의존해 공실률은 낮지만, 테넌트 리스크가 집중된 경우

 

이처럼 공실률만 보고 투자를 결정하면, 함정에 빠질 수 있다.
공실률은 ‘진입 장벽’도 되고, ‘회복 가능성’도 보여주는 신호다.
때로는 공실률이 높은 지역이, 투자 타이밍만 잘 잡는다면 가장 큰 수익률을 안겨주기도 한다.

 

공실률은 ‘현재의 상태’를 나타내는 지표일 뿐이다.
진짜 중요한 건 공실이 왜 생겼는지, 그 공실이 앞으로 어떻게 채워질 수 있는지에 대한 해석이다.
단순 수치에 얽매이기보다는, 공간이 가진 이야기와 흐름을 읽을 수 있어야
상업용 부동산에서 성공적인 투자를 이어갈 수 있다.

공실은 곧 기회다.
그 기회를 어떻게 해석하고, 어떻게 활용하느냐는
오직 준비된 투자자만이 가질 수 있는 권리다.