상업용 부동산 투자 시, 임대차 계약서에서 반드시 확인해야 할 5가지

상업용 부동산 투자의 수익성은 결국 ‘누구에게, 어떤 조건으로, 얼마나 오래’ 임대하느냐에 달려 있다. 그 중심에는 바로 임대차 계약서가 있다. 하지만 많은 초보 투자자들은 계약서 검토를 단순히 ‘형식적인 절차’로 여기기 쉽다. 그러나 임대차 계약서 한 장에는 수익률의 방향, 투자 안정성, 향후 분쟁의 가능성까지 모두 녹아 있다. 이번 칼럼에서는 투자 관점에서 반드시 체크해야 할 임대차 계약서의 핵심 항목 다섯 가지를 정리해본다.

임대차 기간과 자동 갱신 조항: 수익 안정성을 결정짓는 변수

상업용 부동산에서 가장 기본적이면서도 중요한 조항은 ‘임대차 기간’이다. 계약 기간이 짧으면 공실 리스크가 커지고, 반대로 너무 길면 임대료 상승의 기회를 놓칠 수 있다. 또 하나 중요한 것은 ‘자동 갱신 조항’이다. 자동 갱신 여부에 따라 임차인이 계속 머무르게 되는지를 결정할 수 있으며, 이 조항이 포함되어 있으면 계약 만료 후에도 임대차 관계가 유지되어 예기치 못한 공실 위험을 줄일 수 있다. 다만, 투자자가 새로운 임차인 유치나 리모델링을 고려 중일 경우에는 걸림돌이 될 수 있다.

임대료 조정 조건: 수익률에 직결되는 디테일

임대료는 단순히 “매월 얼마”가 아니라, 계약 기간 중 어떻게 변동 가능한지의 조항을 반드시 확인해야 한다. 예를 들어 ‘매 2년마다 5% 인상’ 또는 ‘소비자물가지수(CPI) 연동’ 등의 조건이 명시되어 있는 경우, 장기적으로 수익률을 예측할 수 있게 된다. 반면, 고정된 임대료로 수년 간 유지된다면 물가 상승 시 오히려 실질 수익률이 하락하게 된다. 또한 임대료 인상 요구 시 임차인의 해지 권한이 함께 명시되어 있는 경우도 있어 세심한 검토가 필요하다.

 

 

관리비 부담 주체: 예상 외 지출의 함정

임대인과 임차인 중 누가 어떤 항목의 관리비를 부담하는지도 중요한 부분이다. 예컨대 수도세, 전기세, 건물 유지보수비, 경비 및 청소비 등의 세부 항목이 임대인에게 귀속된다면, 실제 수익률은 예상보다 낮아질 수 있다. 특히 상가 건물의 경우, 공용공간 관리비가 상당한 비중을 차지하기 때문에 반드시 명확하게 계약서에 구분되어 있어야 한다. 관리비 항목의 구체적 분배는 협의 가능하므로, 계약 전 적극적으로 조율하는 것이 바람직하다.

권리금 관련 조항: 양도 제한 여부 확인 필수

임차인이 권리금을 설정하거나 제3자에게 양도하는 경우, 임대인의 동의가 필요한지 여부가 계약서에 포함되어야 한다. 상업용 부동산에서 권리금은 입지적 프리미엄을 나타내는 중요한 요소이기 때문에, 투자자는 권리금의 존재 여부와 계약상 권리금 관련 조건을 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 임차인이 중도에 매장을 양도할 경우, 새로운 임차인을 수용하는 조건이 투자 수익성에 큰 영향을 줄 수 있다.

원상복구 의무: 퇴거 후 비용 폭탄을 피하려면

계약 종료 시 임차인이 원상복구를 해야 하는 범위 역시 중요한 항목이다. ‘기본 마감재만 원상복구’인지, 혹은 ‘전체 공간을 계약 이전 상태로 완벽하게 복구해야 하는지’에 따라 임대인의 리스크가 크게 달라진다. 특히 복잡한 인테리어가 들어간 경우, 복구 비용이 수천만 원대에 이를 수도 있다. 원상복구 조항은 명확한 기준과 함께 계약서에 서면으로 남겨두는 것이 분쟁 방지를 위해 필수적이다.

“계약서를 보면 수익이 보인다”

임대차 계약서 한 장에 투자 성패가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 단순히 조건을 나열하는 것이 아니라, 각 조항이 투자 목적과 부합하는지를 검토하는 ‘투자자 마인드’가 중요하다. 꼼꼼한 계약서 검토는 단기 수익률뿐 아니라 장기적인 투자 안정성을 결정짓는 핵심 요소이므로, 반드시 전문가와 함께 계약서를 분석하고 이해하는 노력이 필요하다. 부동산 투자의 출발점은 ‘공간’이 아닌 ‘계약’임을 기억하자.