건물주가 말해주지 않는 상가 임대차의 진짜 현실

겉으로 보이지 않는 임대차 계약의 민낯

 

보이는 임대료, 보이지 않는 ‘숨은 비용’

임대차 계약서에 명시된 보증금과 월세만 보고 판단하는 사람은 많다.
하지만 상가 임대차에는 **계약서에 적히지 않는 ‘숨은 비용’**이 있다.
예를 들어, 관리비 중 공용 전기세나 정기 청소비, 화재보험료 등이 과도하게 부과되는 경우가 있다.
이런 항목들은 계약 전에 자세히 공개되지 않는 경우가 많아, 임차인이 입주 후에야 ‘뒤늦게’ 알게 되는 구조다.

또한 간판 설치비, 건물 외벽 광고비, 에어컨 설치·사용 비용 등은 대부분 임차인 부담이다.
건물주는 "원래 다 그렇게 해요"라고 하지만, 정확히 따져보면 법적 근거나 기준이 애매한 경우도 많다.
이런 사소한 비용들이 쌓이면, 실제 월 고정비는 계약 당시 예상보다 10~20% 이상 높아질 수 있다.

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원상복구의 함정: “들어올 땐 자유롭게, 나갈 땐 족쇄처럼”

많은 임차인들이 ‘원상복구 의무’를 가볍게 본다.
하지만 상가 계약서에는 종종 “임대인이 요청할 경우, 원상복구 범위는 임대인이 정한다”는 조항이 포함된다.
이 문구 하나로 인해, 수천만 원의 복구 비용을 부담하게 되는 사례도 실제로 존재한다.

예를 들어, 임차인이 천장을 트고 인테리어를 한 카페를 운영했는데,
퇴거 시 임대인이 “천장 원복, 바닥 재포장, 외벽 도색까지 전부 하라”고 요구한 케이스가 있었다.
심지어 입주 당시 천장이 이미 노후되어 있었음에도 불구하고, 그 복구 책임이 임차인에게 돌아간 것이다.
이처럼 ‘원상복구’는 건물주 재량에 따라 비용 부담이 천차만별이 될 수 있다.

 

계약 연장의 진실: 계약갱신청구권, 정말 10년 동안 보호받을 수 있을까?

상가건물 임대차보호법상 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다.
하지만 법적으로는 그렇다 해도, 현실은 다르다.

예를 들어, 계약 만료 6개월 전에 건물주가 “건물을 리모델링할 계획이 있다”거나
“직접 사용할 예정”이라고 하면, 법적으로는 계약갱신을 거절할 수 있다.
문제는 이 ‘직접 사용’이 실제로 이뤄지지 않더라도 제재 수단이 거의 없다는 것이다.
결국 임차인은 ‘버틸 수 없는 구조’ 속에서 자진 퇴거하게 된다.
그리고 몇 달 뒤, 다른 임차인이 들어오는 모습을 멀리서 지켜봐야 한다.

이처럼 법은 존재하지만, 실행 과정에서 생기는 현실적 허점을 파악해야 한다.
상가 임대차는 계약서 조항만 보는 것이 아니라, 임대인의 태도와 과거 사례까지 꼼꼼히 따져야 한다.

권리금 분쟁: 계약서만 믿다가는 모든 걸 놓친다

상가 계약에서 가장 민감한 부분 중 하나가 바로 권리금이다.
창업자가 몇 년간 운영하며 만들어온 유동인구와 상권 프리미엄은 중요한 자산이다.
하지만 막상 계약이 종료될 시점에, 임대인이 새로운 임차인을 ‘직접 들이겠다’며
권리금 협상을 무력화하는 경우가 많다.

물론 상가임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회는 보호된다.
하지만 이 또한 “정당한 사유 없이 임대인이 방해했을 경우”에만 적용된다.
문제는 임대인이 “새 임차인의 자금력 부족”이나 “신용 문제” 등을 이유로 거절할 경우,
그 정당성을 입증하기 어려워 사실상 권리금 회수가 무산되는 사례가 많다는 것이다.

심지어 일부 건물주는 새로운 임차인에게 “권리금은 나와 별도로 협의하라”고
‘그림자 계약’을 유도하기도 한다. 이 경우 기존 임차인은 계약 종료와 동시에 손해를 입게 된다.

건물주의 숨은 의도 파악하기: 계약 전 이것만은 꼭 체크하자

임대차 계약 전, 아래의 포인트를 꼭 체크해보자:

이전 임차인의 계약 기간과 퇴거 사유: 중간에 퇴거했다면 그 이유를 명확히 파악할 것

실제 관리비 내역 요청: 항목별로 상세하게 받아보고, 지난 6개월치 자료까지 확인해볼 것

건물주의 리모델링 계획 여부: 건물 상태가 낡았다면, 향후 재건축 혹은 리모델링 의사가 있는지 확인

층별, 호실별 임대료 비교: 같은 건물 내에서도 임대료 편차가 큰 경우, 불합리한 구조일 수 있다

 

무엇보다 입지나 유동인구에 현혹되지 말고, 계약의 본질을 파악하는 것이 핵심이다.

상가 임대차 계약은 단순히 보증금과 월세 수준의 단순 계산이 아니다.
겉으로 보이지 않는 수많은 ‘비계약 요소’와 건물주의 성향, 실무 관행,
그리고 법의 미비한 틈까지 종합적으로 고려해야만 진짜 안전한 계약이 된다.

우리는 상업용 부동산을 숫자나 조건으로만 이해해선 안 된다.
‘사람’과 ‘경험’이 얽힌 복합적인 구조라는 사실을 이해하고,
그 안에서 어떻게 주도권을 잡을 것인가가 바로, 성공적인 임대차 계약의 첫걸음이다.