podo-mana 님의 블로그

지식산업센터가 뭐야? – 기본부터 잡고 가자지식산업센터(구: 아파트형 공장)는 원래 제조업, 지식기반 산업 기업들을 위한 업무용 건물로 시작됐다.하지만 최근에는 일반 투자자들이 사무실처럼 투자하고, 임대 수익을 얻는 상품으로 인식되고 있다.비즈니스가 다양화되고, 1인 기업과 스타트업이 많아지면서 지식산업센터의 수요가 폭발적으로 늘어난 것.하지만! 여기서 중요한 포인트는지산은 주거용도 아니고, 완전한 상업용도 아닌 ‘특수용도’ 부동산이라는 것.즉, 투자할 때 주의할 점이 아주 많다. 예를 들어 입주기업 제한, 업종 허가 문제, 세제 혜택 등등…초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 포인트: 입주 자격 제한지식산업센터는 국가가 산업 육성을 위해 혜택을 주는 공간이기 때문에, 그냥 아무나 들어올 수 없다.입주 가능..

유동인구? 단순 수치보다 ‘질’을 보자상가 투자의 핵심 조건 중 하나는 유동인구다. 대부분의 투자자들이 “사람 많이 다니는 곳 = 좋은 입지”라고 단순하게 생각하지만, 실제로는 유동인구의 성격이 훨씬 중요하다.예를 들어, 직장인들이 많은 오피스 상권은 평일 점심·저녁 시간대에만 붐비고, 주말엔 썰렁할 수 있다. 반면 학원가 상권은 저녁 시간대에 집중되며, 가족단위 생활권은 주말 중심으로 소비가 이뤄진다.즉, 단순 유동인구 숫자가 아닌 ‘누가’, ‘언제’, ‘어떤 소비를 하러’ 오는지를 분석해야 공실 위험을 줄일 수 있다.실제로 성인 남성 위주 유동인구가 많은 상권에 여성 타겟 네일샵이나 키즈카페가 들어서면, 매출 부진 → 공실 발생으로 이어지게 된다.핵심은 유동인구 수보다 ‘타겟 고객층과의 적합도다.주변..

수익의 구조 자체가 다르다주거용 부동산은 일반적으로 "거주 목적"으로 거래되고, 매달 고정적인 월세 수익을 얻는 구조다. 예를 들어, 원룸이나 오피스텔은 월세 50만 원, 보증금 1,000만 원이라는 식으로 단순한 수익 흐름을 가진다. 반면 상업용 부동산은 ‘사업 목적’으로 임대되며, 수익 흐름이 더 복잡하다.예를 들어, 상가는 임차인이 매출을 올려야 월세를 낼 수 있기 때문에, 그 입지의 매출력과 유동인구, 상권 경쟁도가 수익에 큰 영향을 미친다. 또한 상업용 부동산은 매매가 대비 임대수익이 높은 편이라 수익률이 좋아 보일 수 있지만, 공실 위험, 관리비, 유지보수 비용 등 변동성이 훨씬 크다. 즉, 단순 수익률만으로 판단해서는 안 되는 구조다.투자자의 ‘역할’이 다르다주거용 부동산의 경우, 대부분 ‘..

상업용 부동산 수익률 계산법 완전정복 – 초보 투자자를 위한 실전 가이드수익률 공식, 단순하지만 불완전하다상업용 부동산 투자자라면 제일 먼저 접하는 개념이 바로 '수익률'이다. 대부분은 연수익률(ROA)을 아래와 같은 간단한 공식으로 계산한다. 연수익률(%) = (연간 임대수익 ÷ 매입가격) × 100 예를 들어, 월세 100만 원짜리 상가를 2억 원에 매입했다면 연간 임대수익은 1,200만 원이고, 수익률은 6%가 된다. 하지만 이 계산은 현실을 반영하지 못하는 '표면 수익률'에 불과하다.실제로 투자 수익률을 제대로 판단하려면 세금, 취득비용, 공실률, 대출 이자, 운영비, 감가상각까지 고려해야 하는데, 이 요소들을 포함하지 않고 단순 계산만 하면 투자 실패로 이어질 수 있다. 그래서 현장에서는 이보..

오피스텔 투자 시 주의할 점 – 초보자를 위한 핵심 체크리스트오피스텔, 왜 투자 대상으로 인기일까?최근 몇 년간 오피스텔은 주거와 업무 공간을 동시에 만족시킬 수 있는 특성 덕분에 수익형 부동산의 대표 주자로 떠올랐다. 특히 1~2인 가구 증가, 프리랜서·스타트업 증가와 같은 사회 변화는 오피스텔 수요를 꾸준히 만들고 있다. 또한 상대적으로 진입장벽이 낮은 가격대, 소형 위주의 평면 구조, 편리한 입지 등은 처음 부동산 투자를 고려하는 사람들에게 매력적으로 다가온다. 무엇보다 임대 수요가 꾸준한 지역에 위치한 오피스텔은 공실률이 낮고 관리가 쉬운 편이라, 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 하지만 이런 장점들 속에도 반드시 알아야 할 ‘주의할 점’들이 있다. 단순히 수익률만 보고 접근했다가는 뜻밖의 리스크..

상업용 부동산이란 무엇이고 왜 중요한가?부동산을 처음 접하면 헷갈리는 게 많다. ‘이게 주거용인가? 상업용인가?’ 하는 기본 개념부터 막히기 때문이다. 상업용 부동산이란, 이름 그대로 **사람이 거주하는 목적이 아니라 ‘사업을 위한 공간’**으로 쓰이는 부동산을 말한다. 이는 단순히 ‘상가만 해당된다’는 오해를 넘어서서 오피스텔, 지식산업센터, 호텔, 물류센터 등 다양한 유형으로 확대된다. 중요한 건, 해당 부동산이 실제로 어떤 용도로 쓰이고 있느냐이다. 정부의 부동산 정책, 세금, 규제, 수익구조 모두 주거용과 상업용이 다르기 때문에 이를 명확히 구분하는 건 매우 중요하다. 특히 부동산 투자를 고려하는 사람이라면, 법적 용도 구분과 실제 사용 목적을 정확히 이해해야 리스크를 줄일 수 있다.상가는 대표적..

상업용 부동산이란? 초보도 이해하는 기본 개념상업용 부동산이란 무엇일까?상업용 부동산(Commercial Real Estate)은 말 그대로 ‘상업적 목적’으로 사용되는 부동산을 뜻한다. 우리가 흔히 알고 있는 주거용 부동산(아파트, 단독주택, 빌라 등)과 달리, 상업용 부동산은 사람의 ‘거주’가 아닌 ‘비즈니스 활동’에 초점을 맞춘 공간이다. 대표적인 예로는 상가, 오피스(사무실), 오피스텔, 지식산업센터, 쇼핑몰, 물류센터, 호텔, 병원 등이 있다. 이 부동산들의 주요 목적은 임차인에게 공간을 제공하고 임대 수익을 창출하거나 자산 가치를 증대시키는 것이다. 즉, 내가 살기 위한 부동산이 아니라 누군가에게 빌려주고 수익을 얻는 수단으로 활용된다는 것이 핵심이다. 상업용 부동산은 사용 용도와 형태가 다양..

공유오피스란 무엇이며, 왜 주목받고 있을까?공유오피스(Shared Office)란, 하나의 사무실 공간을 여러 기업이나 개인이 함께 사용하는 개념으로, 전통적인 사무공간과는 달리 유연성과 접근성을 중시한다. 이 개념은 단순히 책상 몇 개를 공유하는 것 이상의 의미를 가진다. 최근 몇 년간 스타트업의 급증, 프리랜서 및 1인 기업의 증가, 그리고 유연 근무제 확산 등의 흐름과 맞물려 공유오피스에 대한 수요는 급격히 증가해왔다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 원격근무가 일상화되면서, 고정된 사무실보다는 필요할 때만 사용하는 ‘플렉서블 오피스’ 개념이 전 세계적으로 빠르게 자리잡았다. 이러한 흐름은 기업이 고정비를 줄이고, 직원에게 더 나은 근무 환경을 제공할 수 있는 새로운 대안으로 작용하고 있다. 그 결과,..