상업용 부동산 매입 전, 실사 체크리스트 10가지

상업용 부동산은 한 번 거래가 이뤄지면 수억원, 수십억원의 자금이 오가는 고가의 자산이다. 하지만 놀랍게도 많은 투자자들이 매입 전 철저한 실사를 하지 않은 채, 부동산중개인이나 혹은 브로커의 말이나 임대 수익률 표만 믿고 의사결정을 내리는 경우가 적지 않다. 겉으로 보기엔 그럴듯한 상가나 사무실이지만, 막상 계약 후 문제가 속출하는 경우도 많다.

전문가가 아니라면 충분히 사기 당하기가 쉬운 것 중에 하나가 부동산 거래다. 그러나 전문가만이 부동산을 하라는 법은 없으니 충분히 기초지식만 갖고 있어도 안전하게 거래 할 수 있다고 생각한다.

이 글에서는 상업용 부동산을 매입하기 전 반드시 확인해야 할 실사 항목 10가지를 체크리스트 형식으로 정리한다.

1. 건물 등기부등본

• 소유자 확인: 실소유주와 매도인의 일치 여부를 반드시 확인해야 한다.
• 근저당, 가압류 여부: 금융권 대출이나 법적 분쟁이 걸려 있는 경우 매입 후 문제가 될 수 있다.

2. 토지대장 & 건축물대장

• 용도지역 확인: 상업지역인지, 주거지역인지에 따라 활용 범위가 달라진다.
• 불법건축 여부: 증축이나 개조된 부분이 불법인 경우 매입 후 철거 명령이 내려질 수 있다.

3. 실측 면적과 공용면적 확인

• 전용면적과 계약면적 차이: 계약서상의 면적이 실제보다 부풀려져 있는 경우도 있다.
• 공용비율 과다 여부: 특히 오피스텔이나 지식산업센터는 공용비율이 높으면 실사용 공간이 줄어든다.

4. 임대차 계약 현황표 (렌트롤)

• 임대료 및 보증금 현황: 현재 임차인의 임대 조건을 정확히 파악해야 한다.
• 임대차 기간과 특약: 임차인의 계약기간이 얼마 남지 않았다면 공실 리스크가 높다.

5. 최근 2~3년 간 공실률

• 지속적인 공실 존재 여부: 공실이 반복된다면 입지나 건물 구조에 문제가 있을 수 있다.
• 시즌성 공실 확인: 특정 계절에만 공실이 나는 건물은 수익 변동성이 크다.

6. 시설 점검: 전기, 수도, 배관, 소방

• 노후화 여부: 전기 배선, 수도 배관, 소방 설비 등은 교체 주기에 따라 큰 비용이 들어갈 수 있다.
• 이상 유무 확인: 누수, 누전, 연기감지기 작동 여부 등을 직접 점검하거나 전문가 점검 의뢰

7. 관리비 및 유지보수 비용

• 관리비 수준: 인근 유사 건물과 비교했을 때 과도한 관리비는 임차인 이탈의 원인이 된다.
• 유지보수 내역: 최근 몇 년 간의 보수 이력은 향후 예상 비용을 가늠하는 데 도움이 된다.

8. 건물 주변 상권과 유동인구 분석

• 입지 특성: 지하철역, 버스정류장, 대형마트, 학교 등과의 거리 확인
• 경쟁 시설 존재 여부: 유사 업종의 경쟁 건물 밀집도도 체크해야 한다.

9. 향후 개발계획 및 규제 사항

• 지자체 개발계획: 도로 확장, 역세권 개발 등은 가치 상승 요인이 될 수 있다.
• 규제 확인: 도시계획구역 지정, 고도 제한 등은 향후 리모델링이나 개발에 영향을 준다.

10. 세금 및 부대비용

• 취득세, 재산세 수준: 면적과 공시지가에 따라 세금 부담이 다르므로 사전에 확인 필요
• 중개수수료, 등기비용: 실거래가 외에 발생하는 기타 부대비용도 포함해 총비용 계산

마무리: 눈에 보이지 않는 위험을 줄이는 최선의 방법

상업용 부동산은 단순한 건물 매입이 아니라, 하나의 ‘사업체’를 사는 것과 같다. 또한 금액이 크고 계약 구조가 복잡한 자산이다. 임대 수익률, 공실률, 시설 상태, 주변 상권 등 다양한 요소들이 맞물려야 안정적인 수익이 가능하다. 겉보기에 번듯한 건물도, 정밀 실사를 통해 문제점이 드러나는 경우가 많다.  '현장 실사'와 '문서 확인'은 선택이 아닌 필수다.  위의 10가지 체크리스트는 매입 전 리스크를 줄이고, 향후 수익을 극대화하는 가장 현실적인 첫걸음이다. 체크리스트를 기준으로 충분히 검토하고, 필요하다면 전문가의 자문을 받는 것이 바람직하다. 정확한 실사를 통해 투자 리스크를 줄이고, 더 나은 수익률과 안정성을 확보하는 것이 바로 현명한 투자자의 자세다.

꼼꼼한 실사 없이는 어떤 전문가도 성공적인 투자를 장담할 수 없다.